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最近，长沙“公寓转住宅”的政策引起了广泛关注，许多读者纷纷询问这一政策是否会在全国范围内推广，以及公寓是否因此具备了购买价值。坦白说，当这一政策首次出台时，我也感到非常震惊。
长沙“商改住”政策的背景
早在很久之前，我曾撰写过一篇关于公寓的专题文章，分析了公寓这一产品在市场中的尴尬地位。公寓被认为是“历史夹缝中的鸡肋”，不被市场广泛认可。而“商改住”政策，基本上是不可能的，因为这涉及到“存量搏杀”。对于一个城市来说，即使有人口净流入，但短期内的居住需求是一定的。如果公寓具备了住宅属性，并且可以落户和享受教育资源等城市配套，那么公寓就能以低总价的优势，分流大量住宅需求，从而导致城市房价加速下滑，进而影响土地财政运转逻辑。
大多数城市对公寓进行了严格限制，例如高额的交易税费、高昂的商水商电费用，以及不能上学等限制措施。那么，长沙明知如此，为何却大胆放开了呢？唯一的可能性就是，商业库存压力实在太大，可能马上要引发系统性债务风险。
长沙商业库存压力的具体数据
根据克而瑞数据统计，2024年，长沙商品住宅库存为540万平方米，去化周期为20个月（约1.7年）；别墅库存为23万平方米，去化周期为96个月（约8年）；商业库存为164万平方米，去化周期为168个月（约14年）；办公库存为98万平方米，去化周期为167个月（约14年）；酒店式公寓库存为367万平方米，去化周期为193个月（约16年）。上述库存均为狭义库存，仅统计可售未售部分，并不包括待建部分及开发商被动自持部分等。且统计范围为长沙市内五区，不含望城区，宁乡市，长沙县及浏阳市。
商业去化周期为14年，办公14年，公寓16年……而且这是在长沙写字楼常年空置率都在35%以上的情况下达成的。这一库存量，基本上在全国范围内都是首屈一指的。我也不清楚长沙当初为何要规划如此多的商业用地，是对自己的营商环境过于自信，还是想打造一个不输于北上广深的产业规模，需要用如此巨量的商业和公寓来容纳人口。
长沙“商改住”政策的影响
这些开发商开发公寓，都是通过银行贷款，如果房子一直卖不出去，就会在银行里堆积成烂账，烂账多了就会触发金融风险。所以这次长沙“商改住”，大概率是
可一旦这个口子打开，意味着市场供应端体量进一步放大，一些做得不错的类住宅公寓产品，会冲击到新房市场销售，甚至是二手房市场。尤其在行情走势低谷期，对房价的影响是较大的利空。不过某种意义上，长沙好像从来没有在乎过住宅业主的想法。“长沙是房地产投资客的坟墓”，这句话，过去适用，未来也适用，恐怕会永远刻在房住不炒的里程碑上。
至于其他城市是否会效仿，我认为概率不大。一是公寓库存没有达到压力位，二是地方没有动力这么做，现在都在想着如何保房价去库存，优先级一定是住宅。
房地产市场的未来走势
接下来再讲讲楼市。有读者在吉屋网跟我说，有时候看我的文字是悲观的，有时候是乐观的，到底该如何理解。其实无所谓乐观悲观，我也不是美联储鹰鸽两派，搞市场博弈论，混淆视听，只是观察事物的角度不同。这市场，长期乐观概率还很大，但短期内，肯定是乐观不起来，大家都要熬。
房地产一鲸落的市场影响还未结束，生活必需品涨价，企业税倒查，农民被上楼，都是地方找补经济的法子。最近网传建行总行降薪10%，子公司降薪幅度更大，当年有多少年轻人挤破脑袋都要去银行，可现在，一片沧海桑田。银行员工的主要收入是绩效和奖金，工资都降了，意味着收入基本都腰斩了。而且在借贷利率不断下行的趋势下，银行再也不可能像前十几年前那样躺着赚钱了，未来如何追债可能才是重点。
也不要抱怨和难过，体制内好歹还有个保障，体制外那才是压力大。最后，降薪的银行人员追着被降薪裁员的失业违约群体追债，这画面，想想都讽刺。
除了银行，券商、投行、私募这些曾经赚得盆满钵满的行业，风暴还在持续。上午一个金融行业的朋友说，现在竟然开始强调之前工资发高了，要退回去一部分，可现在大家都把钱花了，没钱可退，怎么办？没事，银行给贷款，甚至说还要推出“退薪贷”。这创新能力，震惊四方。
刚刚又传出3C公司有一个女员工，没了。这个女孩很优秀，浙大12级竺可桢学院毕业，还是浙江省级优秀毕业生。据说是因为房贷压力、产后抑郁和公司降薪。前几年金融好赚钱，年薪百万都算低的，姑娘对未来充满一片向往，贷款千万买豪宅。可好景不长，疫情后房价大跌，公司降薪，入不敷出，压力大又得了产前抑郁。结果最近又遇到公司要第二轮降薪，还跟老公爆发了激烈争吵，然后就直接跳了，肚子还有孩子。
这个故事告诉人们两个道理。即使收入再高，也不要盲目强上高杠杆买房，环境是动态变化的，可能变好，也可能变差，量力而行准没错。其次……还是找个好老公吧，不要在怀孕期间和公司一起欺负你。
我一直都说，黎明前的黑暗最难熬。有的人熬着熬着就崩了，最近身边好几个人都说，债务压力太大，快绷不住了，不知道行情什么时候能好起来。其实债务崩了还能理解，最担心的是情绪崩了，得了抑郁症，或者干脆不想活，去西方寻找极乐空间，丢下老婆孩子，这才是最大灾难。
经济周期就是这样，下行期间大家日子都不好过，都很难熬，但必须挺着，保持好心态，多出去走走，健健康康，才能等到春风袭来百花开。实在不行，就降低欲望躺平，找个三四线小城，提前进入养老生活，大多数时候，需要的其实是自我和解。
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