明白购房房产证土地证一个都不能少

来源：新浪网发布时间：2012-10-18 11:08:53

　　在现实生活当中，买房者*关注的是何时能够拿上房产证，住着实实在在的房子，很多购房者对“小土地证”的概念淡薄。记者通过调查发现，近五成准购房者表示对土地证的情况不够了解，约三成业主表示，自己的房子有房产证，没有土地证。

　　名词解释

　　土地证：土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证;②集体土地建设用地使用权证;③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。

　　多数购房者不识“小土地证”

　　在航海路买了套新房的张先生，2007年9月份的时候拿到了房产证，但属于他的土地证却没有拿到手。“本来想联合一些业主，一起要求开发商尽快办理的，但很多人都不知道还有个土地证”，张先生说，很多业主第1反应就是，“房子的土地证是干嘛用的?怎么才能办下来呢?”

　　记者调查发现，多数的购房者在买房时，*关注的是何时能够拿上房产证，而对于土地证，很多人却并不知情。根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。理论上说，购房者有了房产证却没有“小土地证”，是产权不完整。

　　也就是说，购房者除了拥有房产证外，还应该有一本享有土地使用权的“小土地证”。“没有‘小土地证’的房子，就像一座‘空中阁楼’一样，始终着不了地”，一名业主形象地比喻到。

　　在买房子的时候，很多购房者都会问“这套房是哪一年开发的”，因为大家都知道，按照我国的有关法律规定，商品房土地的使用权限为70年。“我的房子住满70年后该怎么办?”很多购房者不知道，“小土地证”的作用正在于此。

　　此前，郑州曾发生过一次因为没有“小土地证”而导致业主受损失的事件。一位赵先生10年前花了20万元从甲开发商那里购买了一套房，并及时办理了房产证。几年后，甲开发商因为经营不善，将“大土地证”依法转让给了乙开发商。随后，乙开发商决定根据自己的需要，要拆除该栋商品楼。

　　眼看就要失去安身之地了，赵先生多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用证，坚持拆除。而来自国土资源局的解释是，赵先生的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。

　　业主可要求开发商“大证分小证”

　　“小土地证”全称为“小土地使用权证”，小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益，记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。

　　据悉，“小土地证”上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有该证，业主就没有依据保护自己“门外”的权益了。

　　郑州市国土资源局一名工作人员告诉记者，郑州市大约从2005年开始办理“小土地证”，需要由开发商统一为业主办理，就是将开发商手中的大土地证进行“分割”后，办理个人土地证。“目前并没有相关规定强制办理，主要依靠开发商的自觉、自愿”，但该工作人员表示，随着市场的规范和管理的完善，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多，所以，业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。

　　目前，全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳、重庆等。按国家规定，只有土地证、房产证 “两证齐全”且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易，但我省没土地证的房子，照样可以上市交易。“目前没有土地证，也没有多大影响，但如果将来政策变了，就不好说了”，郑州环宇世纪不动产一名负责人表示，在二手房交易中，提及“小土地证”的购房者少有。

　　记者咨询了几名律师，他们表示，业主买了房子后，如果只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法，权益受到侵害。

　　河南开物律师事务所申继东律师表示，《物权法》明确规定房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”，也就是说，不管你的房屋所依附的土地是什么性质的，都要办理土地证。由于目前“小土地证”办理主要依靠开发商的自觉与自愿行为，申继东表示，如果遇到办不下来的情况时，业主可以联合起来，维护自己的合法权益，一起要求开发商“大证分小证”，办理个人土地证。(记者袁瑞清)

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