农民集资房二手买卖的性质及买卖诉讼的一般处理

来源：吉屋网发布时间：2012-08-16 16:23:49

近年来，乡镇自行开发建设的农民集资房较普遍，集资房的再交易市场同样较活跃，由此引发的诉讼纠纷案也较为突出。

一、农民集资房二手买卖的性质。

所谓农民集资房，就是所在镇的农民出资购买，由政府有关部门统一规划农民宅基地的使用范围，统一建造的农民在其集镇的居住用房。农民集资房二手买卖，就是有些农民已购得集资建房再出让的行为。

农民集资房二手买卖具有以下特征：(1)出让人将房屋交付买受人;(2)买受人支付房屋对价;(3)买受人实际占有房屋;(4)房屋的所有权、宅基地使用权未依法转移;(5)房屋的所有权未能转移的实质是房屋座落土地的使用权不能自由买卖。但我们也要注意到：(1)农民集资房与价款对等交易;(2)占有房屋者支付等价的房款，使用房屋以支付的房款为代价，使用房屋具有合理性;(3)出让房屋收受房款，此时房屋与房款等价;(4)出让房屋者同时出让了房屋置于土地的使用权;(5)出让房屋者获得较大的土地使用费;(6)出让房屋者获得的土地使用费系违反土地法规。

二、农民集资房二手买卖诉讼的一般处理。

因农民集资房买卖系违反了《中华人民共和国土地法》第六十三条的规定，即"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"和土地使用权决定地上其他权利的原则。故农民集资房买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，应恢复原状：返还房屋获得已支付的房款;返还房款获得已出让的房屋。这方面的处理合法、合理、也公平。但是，出让房屋者的房屋已被使用过了，而房屋的使用不能返还。不动产物的使用，由于其被使用因而要失去其原有的价值。这种无法返还而又失去原有价值的房屋的使用是出让者的损失，抑或相对人的不当得利;同理，买受人的房款利息是其损失，抑或相对人的不当得利。这方面的处理一般为：房款利息作为不当得利返还;房屋使用费也作为不当得利返还。然而，在低利率与高房价的时期，房款利息与房屋使用费存在巨额利益差距，不符?quot;双方均有过错承担相应责任"的规定。对于购房者而言，是明显不公平的。笔者认为应该从损害赔偿的角度进行救济较为合理。

三、房屋使用费和房款利息与不当得利的区别及其处理。

不当得利的法律规定，我国民法通则第92条规定："没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人"。法律规定不当得利之债的目的，并不在于制裁*人的得利行为，而是在于纠正*人无故得利、受害人无故受损这一不公平、不合理的现象，使无法律原因的财产利益的变动合于公平、正义之法律理念。不当得利人之所以要将其取得的利益返还给受害人，原因在于其取得的财产是不正当、不合法的。不当得利的本质是无合法根据而对他人财产的无权占有。

不当得利所产生的请求与损害赔偿的请求是不同的。损害赔偿的请求，一般为相对方有过错(公平原则、无过错原则除外);而不当得利的请求，一般为相对方无过错。在农民集资房买卖中，买卖双方在主观上均存在过错。众所周知，房屋买卖需过户登记、办理有关转让手续，而农民集资房擅自买卖系违法、显存过错。不当得利与损害赔偿的区别还在于功能与作用上。前者的功能在于使受益人返还不当得利，受益人未获得利益即无返还可言;后者的功能是补偿受害人的损失，只要受害人受到损失，不管行为人是否获得利益，都要予以补偿。可见两者存在着性质上和功能上的差异性。这就需要我们对两者在同一种关系中的适用进行调整。在集资房买卖中，为了使案件处理更趋合理性，笔者认为应该强调对受害者的补偿功能。

造成损失的应当以赔偿方式救济。我国《合同法》第五十八条规定?合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错在农民集资房买卖无效后的处理中，出让方所享有的是房屋的返还请求权及损害赔偿请求权;同理，买受方所享有的是房款的返还请求权及损害赔偿请求权。对于农民集资房的返还，存在所有物返还请求权，原则上不成立不当得利返还请求权，《民法通则》第61条已经作出明确的规定。由于集资房买卖行为自始无效，而且我国民法尚无物权独立性和无因性的理论，出卖人对于其交付的房屋仍有所有权，故其可基于房屋所有权请求返还。这里的返还请求权，应当是基于合同自始无效后，对于已经履行的，应当通过返还财产使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。这里的赔偿损失，应当按主观过错责任的大小来赔偿对方的损失及承担自己的损失。出让方受到的损失是房屋使用价值，买受方受到的损失是房款的利息。且双方的损失在买卖行为中是相当的，即取得房屋的使用与失去对价的房款的利息相等，获取房款之利息与失去房屋的使用相当。再次，应按过错责任承担赔偿责任。在集资房买卖中，双方均有过错，应各自承担相应的责任，这里的相应责任如何理解，笔者认为：出让方不应当出让其集资。