怎样“摊”才明白关于公摊的那些事儿

来源：吉屋网发布时间：2012-07-31 10:59:20

购房者在购房过程中，经常问到的问题就有公摊面积，站在购房者的角度，总是希望所购房屋的公摊面积越少越好。想法不错，但要落实起来，却又不是消费者说了算。

大多数购房者并不通晓房产专业知识，对公摊面积的认识大多是开发商报来的一组数字，这笔“糊涂账”让部分开发商有了利用公摊面积“揩油”的机会，也让有关公摊面积的纠纷屡见不鲜。买房子的是为了有个好住处，卖房子的是为了多挣点钱，纠纷对双方都没什么好处。要想避免因公摊面积引起纠纷，让买和卖的过程更加顺利，除需要开发商讲求诚信外，消费者也应该掌握一些和公摊面积有关的知识。

哪些空间应计入公摊

据专业人士介绍，应计入公摊的面积，原则上应是为住宅服务的专用空间，如公共大堂、门厅、过道、电梯间、楼梯间、管道井、水泵房、配电室等;而商务会所、仓库、非机动车库、车道等单独具备使用功能的独立空间或商务空间，则不应计入公摊面积。

国家并没有对公摊面积在整个建筑面积中的比例做具体硬性要求，但一般来说，公摊比例的高低是有一种约定俗成的衡量尺度的。一般来说，多层住宅中，公摊面积占整个建筑面积的比例保持在 15%上下，塔式高层一般在18%到25%，板式高层在两者之间。当然并不是公摊面积越少越好，公摊面积也是要为居民服务的，公摊面积过少，公共服务设施也完善不到哪里去，甚至会给居民的日常生活平添许多麻烦。

公摊面积如何计算

公摊面积应该如何计算呢首先要知道，建筑面积是公摊面积加套内建筑面积的和。具体计算方法是：

第1，算出整栋楼的建筑面积，按照图纸结合建筑面积的计算规则，比如计算建筑面积的房屋，高度应在 2.2米及其以上;阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积;楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

第2，计算套内面积，一般来说，从入户门进去所有房间(含管道、设备占据的空间)的面积都是套内面积，另外再加上套内墙体面积。各套之间的墙体和套与公共空间分割墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

第三，总公摊建筑面积就是整栋建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋楼服务的警卫室以及人防工程等建筑面积。

第四，总公摊建筑面积除以总套内面积得到分摊系数K，某套的销售面积=该套的套内面积×(1+K)。每套的公摊面积就是套内面积×K。

第五，*楼要根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全栋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

公摊面积纠纷大体上有以下几类：

一、公摊面积涨了

纠纷特点：房屋建成后发现公摊面积与之前合同约定的不符，公摊面积增加，房屋建筑面积缩水。

二、不该公摊的公摊了

纠纷特点：不该分摊的部位计入公摊面积。国家对公摊面积应包含哪些内容有比较详细的规定，但通过《房产证》上的一张图纸，外行人很难看出哪些该公摊，哪些不该公摊，拿到房子感觉使用面积不甚达标，由公摊面积引起的矛盾就出来了。

三、地下室公摊高

纠纷特点：地下室如果不能作为车库使用，买起来一般价格较住宅要低，但价格低也算房产，个别开发商可能会以此为由，让它背上比例更高的公摊面积。

编辑建议三招规避公摊纠纷

如何在购房时避免被公摊面积“揩油”现象的发生，笔者给购房者介绍三种方法：

首先，是索取公摊数据。在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

其次，还可以查阅有关资料。业主有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如*终设计图纸或者*终设计方案*终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等。

*重要的是利用好合同，在合同中约定公摊面积。购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更引起的一些责任问题，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

小知识：使用率VS实用率

有的开发商在售楼时赫然打出“实用率”的概念，实际上房地产行业里根本就没有实用率这个概念，开发商这样做的用心是在偷换概念。使用率是指使用面积与商品房销售面积的比，而所谓实用率，是以住宅的套内建筑面积与其商品房销售面积之比得出的系数，其数值通常比使用率高出10%，实用率与使用率仅一字之差，但数值差异很大。

怎样“摊”才明白 关于公摊的那些事儿

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