买乡间大别墅16年房价飙涨竟被收回

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-09-01 18:08:41

近日，在厦门中院开庭审理了一场房屋买卖引发的官司，一男子在16年前于城中村购买了一栋“乡间别墅”，交易16年后，卖房的农民反悔，因此起诉请求法院判决“房屋转让合同无效”。

宅基地

16年前花13万购买三层“别墅”

住在厦门岛内的城镇居民杨先生已经快50岁了，他一直想买一栋“有天有地”的好房子好好相互艘生活，但面对市区的高房价，杨先生只好搁置计划。

1998年，一个偶然的机会，杨先生从朋友出得知，思明区莲前街道何厝村的村民老何有一栋三层楼的房屋要转让。这栋房屋面积193.49平方米，转让费很便宜，只有13万元，杨先生马上被吸引住，对比市区高昂的房价，何厝村的房价如此便宜，加上离市核心也很近，房屋面积又大，还是刚建不久的新房，完全是他心里理想的“乡间大别墅”。于是，杨先生与老何相约见面，沟通后一拍即合，随后，双方很快就签订了一份《房屋转让合同》。

合同中约定，老何自愿将新建房屋转让给杨先生，金额13万，该房屋位于思明区何厝村顶何社内。由购房者杨先生自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元。当时，杨先生担心农屋交易原本就不受法律保护，特意要求在合同中写明违约责任——如果老何要毁约或更改合同，杨先生可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，利息由杨先生来定。

购房后房价一路飙升

合同签订后，老何当年就向杨先生交付了房屋，之后把自己的集体土地使用权证及农村房屋所有权证交给了杨先生，杨先生则马上花钱对房屋进行了装修，自此后，杨先生一家人一直住在这栋“乡间别墅”内。

没想到，买房16年后，房价*几十倍，近日，老何却找到杨先生说，宅基地不能交易，宅基地上的房屋也不能交易，因此当年的交易无效，他要收回房屋。

对此，杨先生很气愤，称自己花了钱装修，而且现在房价涨了那么多，怎么能说收回就收回呢?为此，双方*终闹上了法庭，较先起诉的是老何，他请求法院判定“房屋转让合同无效”，并要求杨先生归还房屋。

卖房16年后还能讨回?

杨先生得知自己被告上法庭后，也提出了反诉，要求老何返还13万房屋转让费、10万装修费，并支付17万多元的利息，与此同时，还要求老何赔偿因老何毁约给他造成的损失375万多元。

杨先生说，争议房屋的面积按2013年上班年思明区住宅的平均市场单价来算，他的损失高达500多万，现在他只要求老何承担70%的责任，即赔偿375万多元。“房子已经卖了16年，现在起诉要求退房，这是不诚信!”同时还表示他无法也不应腾退房屋，因为出于对老何及合同的信任，他再没有购买其他房屋，损失巨大，并且他和配偶都没有固定工作，女儿在上学，也没有其他可居住房屋，不具备腾退房屋的条件。

对于杨先生的职责，老何辩称自己并不是不诚信，而是当年对法律政策了解不够，不知道私自买卖宅基地继附属房屋是违法无效的，因此他起诉只是纠正自己当初的违法行为。

审判结果买入16年的房屋被收回

经过审理，厦门中院做出终审判决，认定双方签订的《房屋转让合同》无效，判决要求杨先生将房屋退还给老何，与此同时，老何要返还13万元房屋转让费和10万元装修费。

*终杨先生输了官司，买入16年的房子被判决要求退还，仅得到当时购买房屋及装修的费用。

为什么卖出的房屋可以收回?

本案中讼争的房屋并非普通类型的房屋，而是建造于农村宅基地上的房屋，而法律明确规定农村宅基地不能转让，而在房地合一的格局下，“地随房走”，房屋买卖必然涉及宅基地的转让，农屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。因此，宅基地上的农屋也不得转让。所以，双方所签订的《房屋转让合同》已经违法，故被认定为无效合同。而合同不成立，则交易不成立，房屋就这样被“收回”。

而对于房屋退回后杨先生索赔的费用，根据合同法的相关规定，合同无效后，有过错一方赔偿对方的损失只限于“信赖利益损失”，即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时，基于无效合同自始无效，有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下履行合同“可以获得的利益”(即通过房价上涨获得的利益)。

随着城市房价的高居不下，不少城镇居民都选择向农民买房，由此引发的矛盾也愈演愈烈。而此案的判决结果跟其他地方的判决类似，正表明了法院对于类似案件的一致看法，无论双方签订的合同文书是什么形式，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地的行为，合同都会被判定无效，不受法律保护。

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