房产纠纷归类总结及三大典型案例分析

来源：吉屋网络整理发布时间：2014-02-27 17:09:13

房产纠纷有哪几类?其解决办法及途径又有哪些?以下是小编整理的房产纠纷产生的原因、解决办法、解决途径及典型的三个房产纠纷案例分析，供您参考。

房产纠纷的产生原因

分析目前产生的大量房产纠纷,主要分以下几类:

一是房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。

二是房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。

三是房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系,权利人在出卖房屋时,未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。

四是房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。

它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。五是房屋抵押、典当纠纷。六是房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷,它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。七是房屋拆迁纠纷。

房产纠纷的解决办法

房屋产权纠纷解决根据不同的纠纷有不同的解决方式,总结起来有以下几种:

第1,凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第2,拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。

第四,单位分给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因离职、辞职,或被单位开除时,单位根据合同要求收回公房使用权,由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。

第五,因为有关部门审批建筑不当,影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷,当事人可向有关部门申请解决,也可以向法院提起行政诉讼。

第六,因违章建筑引起的房产纠纷,以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可以作为行政案件提起诉讼。但是,当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可以作为民事案件向法院起诉。

房产纠纷的解决途经

房地产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是指关于房屋和土地的权益争议。一旦发生房地产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

⑴调解。即在第三者的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷调解，包括房地产纠纷的调解。

⑵仲裁。房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，当事人必须执行。

⑶诉讼。即依法向人民法院提起诉讼，以解决房地产纠纷。

纠纷案例分析

房产纠纷案例一：安置房屋买卖纠纷

市民陈某拥有某小区一户房屋，四年前因实施拆迁分得拆迁安置房一套，而该房屋所有权证、土地使用权证由于延后办理当时未取得。

然而，陈某与有购房需求的买主李某达成购房协议，时值房价平和时期，房屋以市价销售，双方约定先由李某支付三分之二房款，待房屋过户时再结清余款。房屋买卖合同订立之时，陈某随即将房屋交付给李某使用，李某也依约付清了相关房款，并对房屋进行了精心装修。一年后当陈某顺利取得相关权属证书之时，房价高涨，故其对于合同约定钱款数心生不满，多次联系李某要求提高房屋价格，并以此作为过户条件。李某不应，遂聘请律师诉至法院，要求陈某协助履行过户义务。

法院认为双方订立的合同合法有效，且房价高涨不过户不应当成为价款变更的合理理由。在法院的调解下，双方当事人达成协议，由陈某协助李某完成房屋过户手续。

房产纠纷案例二：委托房屋买卖纠纷

去年下半年，市民张某因工作需要在苏州市区购置某小区动迁安置房屋一套，在签订合同的同时结清了全部房款三十万元，卖方陈某也打收条确认收到房款，并将一份签好字的空白合同交于张某。

但当时房屋产权证未办下，需等待办好后才能进行过户，而张某将至外地工作，故与房屋卖方陈某协商退房。陈某声称所收房款已挪作他用，且无法筹措相应数额退还。协商之下，张某同意接受陈某委托，转售所购房屋，以所获价款清偿房款。后张某在空白合同中填上购房人齐某的名字，将房屋转售于齐某，并获得三十万元房款。此时，房屋产权证已办好，齐某遂要求陈某将房屋过户，陈某却以齐某和张某之间达成的买卖合同未直接与其签订即无效为由拒绝。齐某无奈，只得诉请法院确认房屋买卖合同有效并判令陈某将房屋过户。

法院经审理认为张某与陈某之间为代理关系，张某作为代理人与齐某签订的房屋买卖合同真实合法，应当确认其有效性，陈某作为被代理人应当承担代理行为的后果，履行合同义务，将房屋过户给齐某。

房产纠纷案例三：经济适用房买卖纠纷

王某与李某为本市住房困难户，两人同时申请购买经济适用房，王某申请得到批准后遂以30万元的价格购买了一套60平方米的房屋。而李某的申请则因不符相关条件被驳回。因两人私交甚好，王某与李某随即达成一份房屋转让协议，将王某申请到的经济适用房转让给李某，李某则一次性补偿王某30万元。

协议约定房屋使用权和所有权归属于李某，王某则须无条件协助李某办理房屋过户等事宜。协议签订后，王某即将房屋交由李某占有和使用。两年后，王某突然去世，而王某的妻子陈某将李某告上法庭，要求李某归还上述房产。案件审理中，李某出示了其与王某签订的房屋转让协议，并提出反诉，要求王某的妻子协助办理房产过户手续。

法院审理后认为，经济适用房系具有社会保障性质的商品住宅，不得随意转让，王某与李某签订的协议违反了法律的强制性规定，且王某从事上述行为时也没有征得作为房屋共有人的妻子陈某的同意，双方所订合同应归于无效，判决李某归还房屋并驳回了李某提出的反诉请求。

律师点评：

拆迁安置房一般要经过五年才能办理房屋所有权，期限较长，市值起伏较大，此类房屋的买卖风险较大，一旦一方违约，因该协议属无效协议，造成损失难以维权。委托他人卖房，将签好名字的空白合同交由他人出售签订，虽没有书面的委托手续，但空白合同一经签字即具有法律效力，让对方任意填写数据，首先签名的一方必须承担很大的经济风险和合同中所有责任。房屋不是一般商品，一手付款一手交货即可，房屋是受法律约束和政府调控的特殊商品，在买卖时必须查清法律和相关硬性规定，否则将承担相应的法律责任和经济损失。