案例分析：如何在借名买房中维护自身合法权益

来源：吉屋网络整理发布时间：2014-02-26 16:15:32

自限购政策实施后，有部分购房需求者无法再房地产核心进行交易过户，由此，“借名买房”的方式也随之而出。实际上，借名买房的变通方式存在着很大风险。本文将以借名买房纠纷案例为购房者们分析，如何在借名买房中维护自己的合法权益。

借名买房纠纷案例分析

2010年10月18日，方某拟购买自己家附近的单向公寓一套作为*，方某家本来已经购得一商品房在年前当作婚房使用，考虑到第2套房屋*比例的问题，想叫其表妹马某帮忙，以其表妹的名义买房，碰巧其表妹马某大学毕业来方某所在城市找工作，方某为其表妹解决了工作问题，并一直住在方某家，马某没有多想就同意了。

2010年11月1日，方某与其表妹书面约定买卖房屋的情况后，方某持马某身份证明到房产公司买房，以马某的名义签字签订了合同，并以马某的名义向银行办理了按揭贷款手续，由方某每月支付按揭款，房屋也由方某负责出租给了他人。后方某表妹因故回家，一直未回。

现方某想卖掉其购得的房屋，但必须要马某签字，方某与其表妹联系，表示了自己的想法，只要将房子卖了，方某愿意为马某支付来回的路费，并给马某一定的酬谢，但马某现因经济困境，提出了过高的要求，为在此借名买房纠纷中维护自己的权利，方某找到了本律师，主张要回其房子。

律师接受代理后，向法院提起了诉讼，要求法院确认以马某名义购得的房屋为方某所有。方某为证明自己的主张，向法庭出示了《购房协议书》、《买卖合同》、发票原件、维修基金收据、存款存折原件和马某身份证原件。方某称，自己以其表妹马某名义买房，主要是想少付*，购房后所有款项由其以马某名义支付，房屋也有其本人负责出租、收取房屋租金。要求法院支持其主张。

马某认为，其与方某签订的购房协议书无效，且没有实际履行，房子登记在自己名下，双方关于所有权的约定不能对抗马某合法取得的房屋所有权证书，要求驳回方某的诉讼请求。

法院依查明的事实，认为该借名买房纠纷案件涉及两个法律关系，一是马某作为买受人与房产公司签订的房屋买卖合同关系，二是方某与马某之间形成的委托法律关系。方某本应以自己的名义购买诉争房屋，取得房屋所有权，但其以保留所有权的意思表示，依委托书委托马某购买诉争房屋，并对房屋享有法律上的所有权，方某在自身则享有事实上所有权。马某主张协议无效，没有法律依据，不予采信。较后法院支持原告方的诉讼请求，确认了房屋所有权归方某所有。

律师解说

本案属于典型的“借名买房纠纷”，借名可以出于多种原因，可能是购房资格问题，也可能是购房成本问题，五花百门。

诉讼时可以由二种思路：

一是按物权确认的纠纷来处理，登记的物权与事实上的物权不一致，结合购房款的支付、双方签订的协议等证据来证明实际购得房屋属于出资人所有。

二是按委托合同纠纷不处理，因为双方关于委托买房的协议不违反法律强制性规定应属有效，借名人与登记人之间有纠纷就应当依据双方合同约定予以解决，当事人没有约定或者约定不明的，可以参照《合同法》关于委托合同和买卖合同有相关规定处理。

所以，借名买房纠纷中，双方的借名协议很重要，能明确双方的意思表示。要是较后，确认房屋权利的请求得不到法院的支持，借名人有权向名义人主张出资债权。