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长沙未来房价还会继续上涨吗?

来源:吉屋网   发布时间:2013-09-27

长沙未来房价还会继续上涨吗?相信无论是普通市民还是开发商对这个问题都是十分关注。下文就为大家整理了专家的意见,希望对大家今后购房有帮助。

从中国的国情来看,房地产还有20年左右的黄金期。

根本原因在于人口与土地的矛盾与城市化进程。有更多的人要从乡镇进入城市,不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境,这都导致了需求总量在未来的增长动力;而土地就是这么多,可拓展的城市土地就这么多,并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限。更直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖,未来一段时间内,地方政府仍然严重的依赖土地出让金,房企的营业税、增值税、所得税,房地产开发带动的建筑材料产业链的产出:钢材、水泥、建材、建筑机械等等;公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金,只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设。其三是从消费者层面来看:丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变,结婚买房仍然会是未来十年的主流,改善居住环境的客群会保持高增长。

而*群体面临的问题是*渠道的狭窄,有钱没处*:中国金融市场特殊,股票市场太不稳定,而又缺乏现代化的个人理财机构,实体经济进入瓶颈。而*不动产尽管未必是*较高的渠道。较后是货币大环境,改革开放到现在,通胀从来没有停止步伐,可以说通胀年年有,近年特别大;远的不说,如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比,就很直观了,钱只是印着数字的纸张,只有不动产、金属、*品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产。

无论是历史的经验,还是各国的经验,房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上,只要经济总量在膨胀,那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值*终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高?因为发达地区同样土地面积上创造的 GDP高。房地产增值不是房地产*的结果,也不是房地产投机的结果,而是经济长期发展的必然结果。无论如何打压房地产上的*和投机行为,均不能改变这一客观经济学规律。正是因为房地产价值长期内将随着经济的增长而增长,房地产被视为*稳妥和*可靠的财富保值增值方式。改革开放30年来,中国民间积累了巨额的财富,这些财富*终大部分投射在房地产身上。房地产实际上是存放民间财富的“仓库”。看看我们身边的人,大部分人房子的价值是不是构成了家庭财富存量的绝大部分呢?

20%的房地产“增值”税在明白无误的告诉人们:政府不欢迎不鼓励老百姓继续把房地产作为理财*的第1选择。但问题是,放眼望去,除了房地产,老百姓的财富还有更好的出路吗?似乎也没有。这也正是困难之所在。新政只是采取“堵”的策略,而没有疏导。所谓疏导,就是要降低中国人在理财上的焦虑感。中国人穷了几千年,过去的30多年好不容易通过自己的打拼初步富了起来,人们迫切需要留住来之不易的财富。但是,高通胀却在蚕食老百姓辛苦积累的财富。一般人的理财可以说,基本上都是被高通胀所驱使的。它迫使人们去买房去炒股去*,以跑赢通胀这头怪兽。想一想,如果货币贬值不那么快,人们还会疯了一样有钱就买房吗?因此,在“堵”的同时,政府更应注重疏导,这个疏导就是要求政府在货币发行上更加克制,人民币的币值能够稳定下来,那么人们即使有了钱也不会想到立刻变成房子。

但是,从另外一个角度看,此次新政“投机*性购房”还是有一定的警示意义。那就是当前中国房地产的整体价格确实存在较大的泡沫,未来进一步上涨的空间并不大,一旦经济下滑,不排除短期内大幅下跌的可能。中国较大的房地产开发公司万科*近发布了它的 2012年度企业经营报告,在报告中,它这样写道:“中国房价快速上涨的时代是否已经结束?历史存在偶然,过于自信的结论是武断的。然而,我们至少可以说,这个时代应该已经结束。应该这个词,有三层含义。第1,它是大众希望看到的结果;第2,它具有理性分析的合理性;第三,它是一个大概率事件。”

我们说房价合理与否,我们是在讨论资产估值问题。而资产估值的基础是自由现金流,一切资产的现值都是未来自由现金流的折现。舍此,没有其他的方法。作为一项资产,房子的现金流来自于租金。因此,评估房价少有正确的方法是把房价和租金进行比较。那么,当前房价租金比是多少呢?手头没有权威的数据,各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲,据媒体的报道和本人的实地调查,房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说,年化租金*率低于2.5%。这意味着从租金收入看(这也是*的角度看),买房连银行存款都比不上。其他地方,房地产的**率就更差了。从租金收入角度看,当前的房地产是缺乏*价值的。现在买房的人,实际上有几个又在考虑租金收入呢?很多人甚至忽略不计的,大家都在赌房价继续上涨。但是,绝大多数人忘记了一点的是,长期来看,房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看,股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。过去十年,中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度,显然,这在接下来的十年是不可持续的,它必然在未来的某个时点上得到矫正,以实现均值回归。