二手房过户办理流程交易陷阱注意事项

来源：吉屋网络整理发布时间：2013-09-25 16:33:20

现在有不少的购房者打算购置二手房，但是往往购房者对二手房交易中的各种流程、费用摸不清。本期小编为大家整理了一些资料，二手房的交易陷阱大家也会要注意哦。

二手房过户办理流程

房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户

继承过户流程

一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明;

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;

3、*簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件) 契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

房屋转让过户的规定

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

二手房过户所需材料

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

过户费用

一.正常过户

1、交易税费

a.营业税 (税率5.55% 卖方缴纳)

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间*早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间*早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

b. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非少有住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭少有住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭少有住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭少有住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

c. 印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

d. 契税 (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是头次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方头次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：头次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是头次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

e.测绘费 1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

f.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积非住宅10元/平米

g.登记费(工本费) 80元共有权证:20元

2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和*本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个*本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

二. 赠与过户

1、费用免征营业税和个人所得税，但是需要增加

⑴公证费 40元/平米*产权证面积

⑶契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常过户都一样

2、所需材料

⑴公证处需要卖方夫妻双方*本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套

⑵不需要经过地税局直接可以过户。

⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

三. 继承房产交易过户

1、继承房产的费用有

⑴公证费 40元/平米*产权证面积

⑵继承公证费 80元/单放弃继承公证80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭少有住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

2、所需材料 ⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、*本复印件一套。

⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

四. 析产

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。*常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

需要注意的二手房交易陷阱

二手房交易往往要比新建商品房交易复杂得多，且在操作过程中缺乏一定的规范化，容易导致纠纷。为了确保自身利益，购房者应该事先了解以下几点，做到心中有数，关键时刻才不会吃亏。

核实房主真实身份

签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，较大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，*有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。

维修基金要结清

买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。

附属设施较好在合同中约定

一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。

房款分两次支付*安全

购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为*和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以较大化地为买卖双方规避交易风险。

*迁出要慎约时间和责任

按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将*迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够*口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟*迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移*的问题进行约定，约定*迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将*迁出再交还。鉴于*一般无法强制迁出，买方对*迁出延迟问题应当采取慎重态度。

约定违约偿付时间

虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完销售易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。

前期费用要结清

如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。

二手房过户办理流程 交易陷阱注意事项

二手房过户办理流程交易陷阱注意事项