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还没办理过户登记手续所签订的购房合同是不是有效呢?该如何申办房屋买卖合同公证呢?小编在这里为大家整理了相关的一些资料,希望这些资料可以帮助到大家,下面和小编一起来看看吧。
未过户登记的购房合同有效吗
我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。我国《合同法》第133条也做了同样的规定。
这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产,比如说杯子、彩电、家具等,当卖家向我们交付这些东西时,其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产,情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是我们通常说的过户登记。
登记只是所有权转移的要件,并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动,但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效,则一旦房屋价格看涨,卖方便可随意毁约;而一旦房屋价格看跌,买方又将随意退房,这哪里还有法律、秩序可言。
因此,《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。也就是说,《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来,买卖合同从依法成立时成立与生效,所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产,则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。
如何申办房屋买卖合同公证
房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务,根据 (公证程序规则 (试行》第十一条第2款规定,应当由不动产所在地,即房屋所在地的公证处管辖。
(一)应提交的证件、材料
申办房屋买卖合同公证,当事人应当提交以下证明材料:
1、申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的,·代理人应提交身份证件和授权委托书;
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;
3、出卖共有的房屋,卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;·
4、草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;
5、单位购买私房的,买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图,房屋管理部门对房屋的估价报告等。
(二)核心审查的内容
公证机关办理房屋买卖合同公证应当核心审查以下内容:
1、当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定,购买当地的私有房屋,买方必须具有当地*,外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的,须经当地房产管理部门批准;
2、卖方是否享有出卖房屋的所有权,产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意,共有人是否放弃了优选购买权;
3、买卖双方的意思表示是否真实;
4、房屋所在位置、面积、结构等基本情况,买卖价格是否公平、合理、合法;
5、房屋是否已设定抵押或其他担保物权,抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;
6、合同条款是否完备,内容是否真实、合法,文字是否准确;
7、有关批准手续是否齐备,证明材料是否齐全;
8、买方是否具有购买能力;分期付款的,要审查买方资金是否落实,有无保障,如有疑问则应要求买方提供必要的担保;
9、房屋是否正在出租,承租人是否主张优先权等。
(三)出证
经审查,公证处认为当事人具有完全的民事行为能力,意思表示真实,合同内容和形式真实、合法的,应当及时出具公证书。