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华生:潜藏的房产泡沫可能是后10年的较大挑战

来源:吉屋网络整理   发布时间:2013-07-16

713日,第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开,经济学家、燕京华侨大学校长华生在会上表示,中国社会实际上是三三制的结构,三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民,还有三分之一的农民工和他们的家属。他表示,潜藏的房地产泡沫可能是中国今后10年面临的较大挑战,如果中国金融风暴来临将不亚于美国的金融海啸。

他指出,土地制度改革是新型城镇化的基础,而现在的土地制度改革充满了混乱,这首先是政策和制度的混乱。他说,昨天晚上吃饭,东道主天朗控股集团董事长讲到,她对房地产政策感到一头雾水,我觉得一头雾水是对的,因为政策本身就是混乱的,一头雾水是对的,你正确解读了它。

以下是演讲实录:

大家上午好!因为昨天临时告诉我做一个演讲,因此我就讲这次会议的主题,就是新型城镇化与房地产业转型发展,我讲几个问题,第1个就是什么是新型城镇化?因为*这个已经成为一个烂熟的口号,但是什么是新型城镇化?这个跟现在的情况相差很远,新型城镇化首先是相对于旧的城镇化,没有旧何以为新,原来旧的城镇化主要特点,就是我们在严格的户籍管理制度下面,使得进城的农民随着工业化的发展不能融入城镇化,所以形成了中国的三元式结构,我曾经讲过,中国社会实际上是三三制的结构,三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民,还有三分之一的农民工和他们的家属,这是中国现在的国情,这是我们旧的城镇化造成的情况。

所谓新型城镇化,就是要改革这个情况,现在总理说了,新型城镇化就是人的城镇化,但是这个人是指呢?这个人首要是指这2.5亿农民工和他们的家属,就是4亿多人,以及还在农村的4亿多人中的一半以上,进来要进城,要把人定义清楚了,如果你的工作不是为农民工以及家属,以及不是为将来可能进城的人工作,你做的工作就不是新型城镇化,你的房地产也是旧的房地产业,不是转型后的房地产业,这是第1个问题,就是什么是新型城镇化。

第2个是为什么要搞新型城镇化呢?是因为我们旧的城镇化道路走不下去了,旧的城镇化道路的特点,就是政府通过卖地、通过推高住房的价格,来募集资金,来发展城市,只要土地甩掉人口,这样一条道路在过去是起了一些历史作用,到了*它的副作用越来越大,下来我跟大家分析这个问题,现在潜藏的房地产泡沫,以及现在的金融风险,可能是中国今后10年面临的较大挑战,我讲过中国的金融风暴的时候,不亚于美国的金融海啸,我们原来的道路也面临着内部需求不足的问题,我们随着工业化进城的农民工和他们的家属,他们的消费方式还是农村的,他们大量赚的钱,要回到家乡盖房子,他们盖的房子没有人住,他们在工作的城市是没有房住的,这是中国资源较大的浪费,包括现在讲结构升级和结构转型,没有人素质的提高,就不可能有真正的结构转型。

我们现在的农民工包括他们的子女,他们所接受的教育,根本不能够适应中国下一步产业升级和结构转型的需要,所以这些制约都使得原来旧的城镇化道路走不下去,现在讲结构已经成了一个时髦,实际上对中国来说,较大的结构是三个结构,第1个结构就是城乡的结构,就是我们用隔绝的城乡的体制造成的这种户籍的垄断和隔离。

第2个分配结构,因为中国成为世界上贫富差距较大的国家,第三个结构是人口结构,我们中国还有特殊的计划生育政策,这三个结构是政府要调整的主体,但是现在我们对主要应该调节的结构并没有下什么工夫,调节的是不断变化的那些结构,那些结构市场是可以发挥很大作用,你认为太阳能是新兴产业,你去发展,可能过两年就会过剩了,真正的结构调整是这三大结构,这三大结构市场做不了或者做不好,只有政府做,但是我们现在并没有真正做,所以新型城镇化,首先针对的就是第1个结构,就是我们的城乡结构,第2个分配结构,跟第1个结构也有关系,因为城乡收入的差距,不管在大国还是发展中国家中,差距都是较大的,因为我们的资源集中在城市,农村和城市的公共服务水平都差得很远,分配结构跟第1个结构有关联,第三个结构,计划生育政策还没有调整,严格实行计划生育的只是在城市,农村并没有,这三个结构首先从第1个结构突破,从这个地方开始,应该说是完全正确的,而且也到了不做不行的时候,第2代的农民工越来越成为流民,农村增人不增地,使第2代农民工都成了没有土地的流民,流民人数占到社会多数的时候,这个社会是不可能稳定的。

为什么搞新型城镇化?不但是激发内需的需要,不仅是城市化的一般规律,也是我们目前面临的巨大压力和挑战,不转将来我们可能死无葬身之地。

第三转型的困难主要在什么地方?中国搞新型城镇化,脱离不了世界上一般城市化的规律,你再搞中国特色,你出不了社会发展的一般规律,城市化发展的一般规律,我们分析从二战之后,真正成功实现城市化和现代化转型的是少数国家,按照世界银行的统计,加起来一共13个,其中还有几十万人口的小国还占了一半多,真正的主要是日本、韩国,我们国家的台湾地区、香港和新加坡,香港和新加坡都是单独的城市,还不具备普遍性,绝大多数国家城市化的转型,二战以后都不成功。

当年欧美国家的城市化道路,我们重复不了,中国需要借鉴的是二战以后,东亚比较成功的转型模式,这个转型当中的较大困难是什么?*主要的就是城市化过程当中,我们是做房地产的,土地在城市是会大幅度*的,这是一般规律,但是来到这个城市的绝大多数移民,他们原来的土地是不会*,或者很少*的,所以城市化过程中,从全球来说,都存在一个人口资源配置失衡的问题,现在提的很多的口号,比如说同地同价同权,比如说集体土地自由入市,这些口号从根本上说都是有问题的,因为做房地产的都知道,少有重要的是位置,所有这些口号富裕的只能是城郊的农民,进一步抬高门槛,使远郊区的农民实现城市化更加困难,没有制度的强制,我们就会出现像孟买大规模的贫民窟。

真正的困难在于人口和土地权利的分离,简单的把这些权利归到销售土地上,解决不了城市化的问题,还会加大城市化转型的困难,这不仅是中国面临的问题,也是其他国家已经付出的代价,已经得到了教训,现在政策文件中很多提法,实际上都是有问题的,没有真正看到城镇化转型的困难所在,这是第三点。

第四个就是怎么样推进新型城镇化。因为把这些话都说了以后,实际上有人干新型城镇化吗?我看没有。包括我刚才听的发言,大家都在做的是传统城镇化,没有人做新型城镇化,在这个情况下,不管我们喊什么口号,因为我们现有的制度、机制、体制和利益导向,使得大家只能做传统城镇化,地方政府要发展经济、要大干快上,要过日子,要还债,只能利用土地,进一步把土地抓在手里,用土地质押、去融资,我们的房地产商也得益于政府的这种制度框架,在这个里面讨一口饭吃,当然房地产吃的这口饭,比其他工业企业要吃得愉快得多,这都是传统的城镇化,这条路是走不下去的,较后会导致灾难的,但是怎么样才能做新型城镇化呢?在现在体制机制不改变的情况下,光说一些口号是不可能真正转型的,我们*开会是讲转型,是根本不可能转型的,因此,在我看来,要真正推进新型城镇化,关键是改变几个制度,不改变制度,大家可能喊着新型城镇化,实际上做着传统城镇化的事情。

第1件事,*核心的就是新型城镇化的核心是什么?刚才我们讲,你是相对旧而言,你为什么旧呢?因为1958年出台了户籍制度,这个户籍制度的垄断,在之前农民可以自己进城,没有现在的问题,因此新型城镇化的核心就是户籍制度改革,没有户籍制度改革就没有新型城镇化,没有户籍制度改革就没有新型城镇化,因为这是新型城镇化的核心,这个事情你不做,那基本上什么都没有做。

现在说要剥离捆绑在户籍上的这些制度,当然剥离一些好一些,我们不能以剥离的这种说法回避户籍制度改革。在这方面,真正做过尝试的,是有过一些地方。

如果推行户籍制度改革,现在又有一个提法,就是要从中小城镇首先放开,是从小到大,我曾经说过,我说这是拍脑袋的提法,基本上是完全不可行的,说了也没有人听,因为我们的资源都集中在大中城市,大中城市不带头进行户籍制度的改革,哪有什么中小城镇的户籍制度的改革。

我又讲到浙江了,浙江有一个镇搞一个试点,就是全国那样较好的镇,想把外地农民工市民化,书记算了一下账,至少需要20年,到沿海那些镇里面看看,就像刚才讲到的那样,佛山地区城镇化率的计算方法是有问题的,本地人口少于外地人口,所以外地人口的户籍化还没有开始,我们到那些镇,镇的书记都会给我们讲,大中城市都不搞户籍制度改革,我为什么要搞户籍制度改革呢?我也没有力量解决这个问题,现在很多口号确实是拍脑袋的口号,你说了之后没有人听你的。

广东的村里你让他们解决外来人口的问题,如果国家没有特殊的制度和财政安排,这根本是不可能的,从路径上来说,首先要从大中城市开始,过去在这方面努力的,有过郑州,是一个中部城市,当时遇到了困难,但是他们的探索、经验、教训是值得分析的,我们现在研究新型城镇化,没有人研究那个是很奇怪的。

另外一个做的比较好的是重庆,重庆过去我一直不去,前年我专门去了成都,他们是国家的两个点,因为他们的政治色彩太重,我刚从重庆过来,我觉得重庆的户籍制度改革是有代表性的,他们把几百万农民工进了城,相当一部分进了公租房和公寓房,这个经验是有价值的,这是真正的新型城镇化。

第1我讲的是户籍制度改革,而且为什么要从大中城市开始?因为要尊重市场的选择,农民工为什么要大中城市,到沿海地区呢?因为那有就业,那的生活条件好,不在他就业的地方搞城镇化,你要把他赶到没有就业的地方搞城镇化,那是不行的。

第2,怎么样推进?第1就是不能回避户籍制度改革,这个还没有真正的提到议事日程上,上千万人口的城市,每年给出一千多人的指标,我推算了一下,它那要实现城市化需要一万年。

第2个就是土地制度改革,如果说户籍制度改革是新型城镇化的核心,土地制度改革是新型城镇化的基础,现在在土地制度改革问题上充满了各种混乱,十七届三中全会提出的关于土地制度改革的意见,跟这几年的做法,跟我们这几年的政策、法律和实际行为,基本上是相反的,可以去对照一下,在土地问题上所出现的混乱,首先是政策和制度的混乱,昨天晚上吃饭,东道主天朗控股集团董事长讲到,她对房地产政策感到一头雾水,我觉得一头雾水是对的,因为政策本身就是混乱的,一头雾水是对的,你正确解读了它。

土地制度改革是新型城镇化的基础,这个目的不是光让城郊的农民都暴富,这个目的也不是光让我们政府日子过得更好一些,土地制度改革的核心是要解决我们这么多亿农民工,以及移居人口怎么在城镇住下来的问题,现在理论界讨论的问题,都不是大家要解决的问题,都是很多人想从里面捞一把,土地制度改革,核心是要达到三个目标。

一个就是要解决我现在的4亿的农民工、家属,以及将来的还有几亿人,还包括中小城镇移居来的接近1亿人,这些多亿人超过中国人口的一半,他们在城市安家钱从哪里来的问题,这是土地制度改革的首要目标,我们谈土地制度改革谁都想捞一笔便宜,这就偏离了整个改革的方向。

所以,怎么使土地*,为中国人口一半的人在城市安居,这是全部土地改革需要涉及的问题,人口和土地权益是不匹配的。

第2个土地制度改革也是解决人往哪里去的,人在哪里,我们现在的问题是人在的地方,可能他没有土地指标,刚才我讲的镇里面安排不了移居人口,也有道理,我们现在国土部分配土地的时候,是按照行政单位分配的,到镇里面已经没有指标了,没有什么指标它为什么要安置人口?安置外来人口呢?我们的土地制度改革,还要解决你跟人往什么地方走是相关的。

刚刚刘会长讲到,我们多少年前就提出来,要改变现在的土地制度的无偿分配制度,所有的地方要发展都要土地,你愉快的把土地分配出去了,留下了人的问题,分配土地一定要跟人挂钩,你这个地方的人要往外流动,就要收回土地指标的问题,这才是土地制度改革。

第三个,还要解决土地怎么转的问题,往哪转的问题,这就涉及到农业现代化的问题,我们现在农业现代化也面临几大问题,现在搞加工农场,我算了一笔帐,20年后,我们有80%的人口城市化了,还有20%的人口,20%的人口是3亿,我们还是守住18亿亩红线,一家有20亩地,20亩地搞什么家庭农场?20年后我们也搞不了家庭农场,美国的家庭农场一家耕种几千亩地、上万亩地,我们看看日本、韩国、台湾,我们知道在北大荒可以搞搞家庭农场,在中国绝大多数是搞家庭农户的道路,因为不具备这个条件。

农业现代化怎么搞法,是先进行农村的土地整理,使它适应于规模化和科技机械化发展的需要,还是先整居民点,这是需要首先提出讨论的问题,我以前讲过,现在农村搞的绝大多数居民点,都是浪费,因为大部分的人将来都要从那个地方迁走。

因为大部分人要进城,这是全世界的趋势,人往高处走是谁也挡不住的,从发达国家走过的道路来看,首先是城市化建设,城市化建设的后期和尾声才是乡村、村庄的再建设和再合理化,就避免了资源的二次浪费,土地制度改革是大家谈得*热闹的地方,我也理解这个里面利益很多,但是我觉得基本方向是存在问题的,没有把土地制度改革和为它服务的主体挂钩,所有的讨论都偏离了轨道。

另外,户籍制度改革是核心,土地制度改革是基础,第三个需要财税和社会保障体系改革去护航,我们现在的财政制度这套体制,是高房价的基本原因,我们商品房住宅承担了多少义务啊?农田水利建设也要从里面抽成、城市建设也要从里面分担,我们的房价能不高吗?我们人为的把房价抬上去了,另外一个是税收制度,我说你有什么样的税收制度就有什么样的价值体系,美国的税收、美国的财政收入占GDP30%,你的税收怎么收?我们刚从韩国回来,韩国的别墅,现在是收4%的保有税,一千万的房子一年是40万,较高的时候是7%,如果有这个税收,我们报纸上还天天有那么多的豪宅广告吗?住在豪宅里面的人得赶快搬出来了,1个亿一年得交400万,一个月得交30多万,你还住吗?那价格体系还会是这样吗?什么样的制度安排有什么样的房价体系。

还有我们的社保,我们的社保体系,我们的社保从法律上要求,要求定的那个高,参加的人那么少,农民工基本上不参加城市职工的保险,但是我们的政府部门还要非守住这个高标准,参加得人越少,就要收得标准越高,应该大幅度的扩大标准,住房公积金成了有钱单位进行财富转移的一种形式,这种住房公积金制度世界上根本没有一、两家搞,现在企业雇佣一个工人,除了付给工资,还有40%多的社保和住房公积金,我们的企业怎么竞争和发展呢?城乡不对接,就是因为我们的社保制度有巨大的鸿沟,所以财政、税收和社保,这三方面整体性的改革,是新型城镇化所不可避免的配套措施,没有这个新型城镇化也搞不了,户籍、土地、财政、税收、社保这些恐怕都是关键。

较后一点,就是关于房地产业转型,房地产业的转型,我觉得我们这个题目很好,中国的城市化要转型,房地产业肯定得转型,我们过去的房地产发展是跟着传统的城市化发育起来的,大家得了很多好处,也有很多委屈,这个钱赚得非常很多,但是心里不是很踏实,心情也不是那么舒畅。

但是应该说,在过去十多年,我们房地产商是共产党现行政策下较大的受惠者,你跟工业企业比就容易了,将来谁做转型呢?肯定房地产业要转型,就像这次金融缺钱一样,你要认为危机会来得很快?你就很快转型,但是危机没有来,你就错过了赚钱的机会,这是纠结,但是我认为中国城市化的转型是不可避免的,像这样走下去,必然会造成越来越大的房地产泡沫,这个地方可能有争论,城市化没有完成以前,房价不会下跌,我们*北京、上海的房地产价格赶上首尔和东京了,我们现在人均收入是他们的五分之一和八分之一,是不是我们的收入赶上他们,房价是他们的5倍和8倍。

如果我们有分配制度改革,我相信就像我们纠正作风的八条规定,使得高档酒、高档餐饮就面临巨大的崩盘一样,如果有一个真正的分配制度的改革,我想也是房地产泡沫爆裂的一个信号,假如我们真干,因为我们相当大的需求是靠高收入人支撑的,但是高收入人并没有承担他们对这个国家的职责。

所以我认为房地产的转型,取决于国家城市化的转型,房地产业如果从我考虑,我认为时间时候就是成功转型了?就是房地产去掉一个字,就是房产,把地去掉,靠土地赚钱不是开发商的本事,我们现在房地产业要赚钱,我看我们*的企业,有很经验的总结,第1拿对地,第2做好产品,拿对地你就全赢了,但是你拿对地,对房地产业没有什么贡献,做好产品才是你的真贡献,刚才我讲的住房的产业化,如果靠土地平白的就可以赚大钱,谁去花工夫做产品呢?

房地产业转型成功,就是主动、被动把土地*挤出去,较后要靠自己的产业化、靠设计等赚钱,从这个意义上说,房地产发展前景很大,但是*没有那么丰厚,当你盖的房子,你做的这个工作的绝大多数部分,是为农民工和他们的家属服务的时候,你基本上跟新型城镇化同步了,如果你不是给这些人盖房子,你还是做传统的城镇化,为富人盖房子是比较容易,为穷人盖房子难度很大,需要国家整体政策的调整,也是对开发商重大的考验,我希望开发商适应新型城镇化的转变,等到新型城镇化真正上路的时候,整个财政、税收等都发生了重大的变化,中国避免了由房地产泡沫引发的金融海啸,我们在座的大多数开发商还可以健康发展,谢谢大家!


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