华生：潜藏的房产泡沫可能是后10年的较大挑战

7月13日，第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，经济学家、燕京华侨大*长华生在会上表示，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属。他表示，潜藏的房地产泡沫可能是中国今后10年面临的较大挑战，如果中国金融风暴来临将不亚于美国的金融海啸。

他指出，土地制度改革是新型城镇化的基础，而现在的土地制度改革充满了混乱，这首先是政策和制度的混乱。他说，“昨天晚上吃饭，东道主天朗控股集团董事长讲到，她对房地产政策感到一头雾水，我觉得一头雾水是对的，因为政策本身就是混乱的，一头雾水是对的，你正确解读了它。”

以下是演讲实录：

大家上午好！因为昨天临时告诉我做一个演讲，因此我就讲这次会议的主题，就是新型城镇化与房地产业转型发展，我讲几个问题，第1个就是什么是新型城镇化？因为*这个已经成为一个烂熟的口号，但是什么是新型城镇化？这个跟现在的情况相差很远，新型城镇化首先是相对于旧的城镇化，没有旧何以为新，原来旧的城镇化主要特点，就是我们在严格的户籍管理制度下面，使得进城的农民随着工业化的发展不能融入城镇化，所以形成了中国的三元式结构，我曾经讲过，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属，这是中国现在的国情，这是我们旧的城镇化造成的情况。

所谓新型城镇化，就是要改革这个情况，现在总理说了，新型城镇化就是人的城镇化，但是这个人是指呢？这个人首要是指这2.5亿农民工和他们的家属，就是4亿多人，以及还在农村的4亿多人中的一半以上，进来要进城，要把人定义清楚了，如果你的工作不是为农民工以及家属，以及不是为将来可能进城的人工作，你做的工作就不是新型城镇化，你的房地产也是旧的房地产业，不是转型后的房地产业，这是第1个问题，就是什么是新型城镇化。

第2个是为什么要搞新型城镇化呢？是因为我们旧的城镇化道路走不下去了，旧的城镇化道路的特点，就是政府通过卖地、通过推高住房的价格，来募集资金，来发展城市，只要土地甩掉人口，这样一条道路在过去是起了一些历史作用，到了*它的副作用越来越大，下来我跟大家分析这个问题，现在潜藏的房地产泡沫，以及现在的金融风险，可能是中国今后10年面临的较大挑战，我讲过中国的金融风暴的时候，不亚于美国的金融海啸，我们原来的道路也面临着内部需求不足的问题，我们随着工业化进城的农民工和他们的家属，他们的消费方式还是农村的，他们大量赚的钱，要回到家乡盖房子，他们盖的房子没有人住，他们在工作的城市是没有房住的，这是中国资源较大的浪费，包括现在讲结构升级和结构转型，没有人素质的提高，就不可能有真正的结构转型。

我们现在的农民工包括他们的子女，他们所接受的教育，根本不能够适应中国下一步产业升级和结构转型的需要，所以这些制约都使得原来旧的城镇化道路走不下去，现在讲结构已经成了一个时髦，实际上对中国来说，较大的结构是三个结构，第1个结构就是城乡的结构，就是我们用隔绝的城乡的体制造成的这种户籍的垄断和隔离。

第2个分配结构，因为中国成为世界上贫富差距较大的国家，第三个结构是人口结构，我们中国还有特殊的计划生育政策，这三个结构是政府要调整的主体，但是现在我们对主要应该调节的结构并没有下什么工夫，调节的是不断变化的那些结构，那些结构市场是可以发挥很大作用，你认为太阳能是新兴产业，你去发展，可能过两年就会过剩了，真正的结构调整是这三大结构，这三大结构市场做不了或者做不好，只有政府做，但是我们现在并没有真正做，所以新型城镇化，首先针对的就是第1个结构，就是我们的城乡结构，第2个分配结构，跟第1个结构也有关系，因为城乡收入的差距，不管在大国还是发展中国家中，差距都是较大的，因为我们的资源集中在城市，农村和城市的公共服务水平都差得很远，分配结构跟第1个结构有关联，第三个结构，计划生育政策还没有调整，严格实行计划生育的只是在城市，农村并没有，这三个结构首先从第1个结构突破，从这个地方开始，应该说是完全正确的，而且也到了不做不行的时候，第2代的农民工越来越成为流民，农村增人不增地，使第2代农民工都成了没有土地的流民，流民人数占到社会多数的时候，这个社会是不可能稳定的。

为什么搞新型城镇化？不但是激发内需的需要，不仅是城市化的一般规律，也是我们目前面临的巨大压力和挑战，不转将来我们可能死无葬身之地。

第三转型的困难主要在什么地方？中国搞新型城镇化，脱离不了世界上一般城市化的规律，你再搞中国特色，你出不了社会发展的一般规律，城市化发展的一般规律，我们分析从二战之后，真正成功实现城市化和现代化转型的是少数国家，按照世界银行的统计，加起来一共13个，其中还有几十万人口的小国还占了一半多，真正的主要是日本、韩国，我们国家的台湾地区、香港和新加坡，香港和新加坡都是单独的城市，还不具备普遍性，绝大多数国家城市化的转型，二战以后都不成功。

当年欧美国家的城市化道路，我们重复不了，中国需要借鉴的是二战以后，东亚比较成功的转型模式，这个转型当中的较大困难是什么？*主要的就是城市化过程当中，我们是做房地产的，土地在城市是会大幅度*的，这是一般规律，但是来到这个城市的绝大多数移民，他们原来的土地是不会*，或者很少*的，所以城市化过程中，从全球来说，都存在一个人口资源配置失衡的问题，现在提的很多的口号，比如说同地同价同权，比如说集体土地自由入市，这些口号从根本上说都是有问题的，因为做房地产的都知道，少有重要的是位置，所有这些口号富裕的只能是城郊的农民，进一步抬高门槛，使远郊区的农民实现城市化更加困难，没有制度的强制，我们就会出现像孟买大规模的贫民窟。

真正的困难在于人口和土地权利的分离，简单的把这些权利归到销售土地上，解决不了城市化的问题，还会加大城市化转型的困难，这不仅是中国面临的问题，也是其他国家已经付出的代价，已经得到了教训，现在政策文件中很多提法，实际上都是有问题的，没有真正看到城镇化转型的困难所在，这是第三点。

第四个就是怎么样推进新型城镇化。因为把这些话都说了以后，实际上有人干新型城镇化吗？我看没有。包括我刚才听的发言，大家都在做的是传统城镇化，没有人做新型城镇化，在这个情况下，不管我们喊什么口号，因为我们现有的制度、机制、体制和利益导向，使得大家只能做传统城镇化，地方政府要发展经济、要大干快上，要过日子，要还债，只能利用土地，进一步把土地抓在手里，用土地质押、去融资，我们的房地产商也得益于政府的这种制度框架，在这个里面讨一口饭吃，当然房地产吃的这口饭，比其他工业企业要吃得愉快得多，这都是传统的城镇化，这条路是走不下去的，较后会导致灾难的，但是怎么样才能做新型城镇化呢？在现在体制机制不改变的情况下，光说一些口号是不可能真正转型的，我们*开会是讲转型，是根本不可能转型的，因此，在我看来，要真正推进新型城镇化，关键是改变几个制度，不改变制度，大家可能喊着新型城镇化，实际上做着传统城镇化的事情。

第1件事，*核心的就是新型城镇化的核心是什么？刚才我们讲，你是相对旧而言，你为什么旧呢？因为1958年出台了户籍制度，这个户籍制度的垄断，在之前农民可以自己进城，没有现在的问题，因此新型城镇化的核心就是户籍制度改革，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，因为这是新型城镇化的核心，这个事情你不做，那基本上什么都没有做。

现在说要剥离捆绑在户籍上的这些制度，当然剥离一些好一些，我们不能以剥离的这种说法回避户籍制度改革。在这方面，真正做过尝试的，是有过一些地方。

如果推行户籍制度改革，现在又有一个提法，就是要从中小城镇首先放开，是从小到大，我曾经说过，我说这是拍脑袋的提法，基本上是完全不可行的，说了也没有人听，因为我们的资源都集中在大中城市，大中城市不带头进行户籍制度的改革，哪有什么中小城镇的户籍制度的改革。

我又讲到浙江了，浙江有一个镇搞一个试点，就是全国那样较好的镇，想把外地农民工市民化，书记算了一下账，至少需要20年，到沿海那些镇里面看看，就像刚才讲到的那样，佛山地区城镇化率的计算方法是有问题的，本地人口少于外地人口，所以外地人口的户籍化还没有开始，我们到那些镇，镇的书记都会给我们讲，大中城市都不搞户籍制度改革，我为什么要搞户籍制度改革呢？我也没有力量解决这个问题，现在很多口号确实是拍脑袋的口号，你说了之后没有人听你的。

广东的村里你让他们解决外来人口的问题，如果国家没有特殊的制度和财政安排，这根本是不可能的，从路径上来说，首先要从大中城市开始，过去在这方面努力的，有过郑州，是一个中部城市，当时遇到了困难，但是他们的探索、经验、教训是值得分析的，我们现在研究新型城镇化，没有人研究那个是很奇怪的。

另外一个做的比较好的是重庆，重庆过去我一直不去，前年我专门去了成都，他们是国家的两个点，因为他们的政治色彩太重，我刚从重庆过来，我觉得重庆的户籍制度改革是有代表性的，他们把几百万农民工进了城，相当一部分进了公租房和公寓房，这个经验是有价值的，这是真正的新型城镇化。

第1我讲的是户籍制度改革，而且为什么要从大中城市开始？因为要尊重市场的选择，农民工为什么要大中城市，到沿海地区呢？因为那有就业，那的生活条件好，不在他就业的地方搞城镇化，你要把他赶到没有就业的地方搞城镇化，那是不行的。

第2，怎么样推进？第1就是不能回避户籍制度改革，这个还没有真正的提到议事日程上，上千万人口的城市，每年给出一千多人的指标，我推算了一下，它那要实现城市化需要一万年。

第2个就是土地制度改革，如果说户籍制度改革是新型城镇化的核心，土地制度改革是新型城镇化的基础，现在在土地制度改革问题上充满了各种混乱，十七届三中全会提出的关于土地制度改革的意见，跟这几年的做法，跟我们这几年的政策、法律和实际行为，基本上是相反的，可以去对照一下，在土地问题上所出现的混乱，首先是政策和制度的混乱，昨天晚上吃饭，东道主天朗控股集团董事长讲到，她对房地产政策感到一头雾水，我觉得一头雾水是对的，因为政策本身就是混乱的，一头雾水是对的，你正确解读了它。

土地制度改革是新型城镇化的基础，这个目的不是光让城郊的农民都暴富，这个目的也不是光让我们政府日子过得更好一些，土地制度改革的核心是要解决我们这么多亿农民工，以及移居人口怎么在城镇住下来的问题，现在理论界讨论的问题，都不是大家要解决的问题，都是很多人想从里面捞一把，土地制度改革，核心是要达到三个目标。

一个就是要解决我现在的4亿的农民工、家属，以及将来的还有几亿人，还包括中小城镇移居来的接近1亿人，这些多亿人超过中国人口的一半，他们在城市安家钱从哪里来的问题，这是土地制度改革的首要目标，我们谈土地制度改革谁都想捞一笔便宜，这就偏离了整个改革的方向。

所以，怎么使土地*，为中国人口一半的人在城市安居，这是全部土地改革需要涉及的问题，人口和土地权益是不匹配的。

第2个土地制度改革也是解决人往哪里去的，人在哪里，我们现在的问题是人在的地方，可能他没有土地指标，刚才我讲的镇里面安排不了移居人口，也有道理，我们现在国土部分配土地的时候，是按照行政单位分配的，到镇里面已经没有指标了，没有什么指标它为什么要安置人口？安置外来人口呢？我们的土地制度改革，还要解决你跟人往什么地方走是相关的。

刚刚刘会长讲到，我们多少年前就提出来，要改变现在的土地制度的无偿分配制度，所有的地方要发展都要土地，你愉快的把土地分配出去了，留下了人的问题，分配土地一定要跟人挂钩，你这个地方的人要往外流动，就要收回土地指标的问题，这才是土地制度改革。

第三个，还要解决土地怎么转的问题，往哪转的问题，这就涉及到农业现代化的问题，我们现在农业现代化也面临几大问题，现在搞加工农场，我算了一笔帐，20年后，我们有80%的人口城市化了，还有20%的人口，20%的人口是3亿，我们还是守住18亿亩红线，一家有20亩地，20亩地搞什么家庭农场？20年后我们也搞不了家庭农场，美国的家庭农场一家耕种几千亩地、上万亩地，我们看看日本、韩国、台湾，我们知道在北大荒可以搞搞家庭农场，在中国绝大多数是搞家庭农户的道路，因为不具备这个条件。

农业现代化怎么搞法，是先进行农村的土地整理，使它适应于规模化和科技机械化发展的需要，还是先整居民点，这是需要首先提出讨论的问题，我以前讲过，现在农村搞的绝大多数居民点，都是浪费，因为大部分的人将来都要从那个地方迁走。

因为大部分人要进城，这是全世界的趋势，人往高处走是谁也挡不住的，从发达国家走过的道路来看，首先是城市化建设，城市化建设的后期和尾声才是乡村、村庄的再建设和再合理化，就避免了资源的二次浪费，土地制度改革是大家谈得*热闹的地方，我也理解这个里面利益很多，但是我觉得基本方向是存在问题的，没有把土地制度改革和为它服务的主体挂钩，所有的讨论都偏离了轨道。

另外，户籍制度改革是核心，土地制度改革是基础，第三个需要财税和社会保障体系改革去护航，我们现在的财政制度这套体制，是高房价的基本原因，我们商品房住宅承担了多少义务啊？农田水利建设也要从里面抽成、城市建设也要从里面分担，我们的房价能不高吗？我们人为的把房价抬上去了，另外一个是税收制度，我说你有什么样的税收制度就有什么样的价值体系，美国的税收、美国的财政收入占GDP的30%，你的税收怎么收？我们刚从韩国回来，韩国的别墅，现在是收4%的保有税，一千万的房子一年是40万，较高的时候是7%，如果有这个税收，我们报纸上还天天有那么多的豪宅广告吗？住在豪宅里面的人得赶快搬出来了，1个亿一年得交400万，一个月得交30多万，你还住吗？那价格体系还会是这样吗？什么样的制度安排有什么样的房价体系。

还有我们的社保，我们的社保体系，我们的社保从法律上要求，要求定的那个高，参加的人那么少，农民工基本上不参加城市职工的保险，但是我们的政府部门还要非守住这个高标准，参加得人越少，就要收得标准越高，应该大幅度的扩大标准，住房公积金成了有钱单位进行财富转移的一种形式，这种住房公积金制度世界上根本没有一、两家搞，现在企业雇佣一个工人，除了付给工资，还有40%多的社保和住房公积金，我们的企业怎么竞争和发展呢？城乡不对接，就是因为我们的社保制度有巨大的鸿沟，所以财政、税收和社保，这三方面整体性的改革，是新型城镇化所不可避免的配套措施，没有这个新型城镇化也搞不了，户籍、土地、财政、税收、社保这些恐怕都是关键。

较后一点，就是关于房地产业转型，房地产业的转型，我觉得我们这个题目很好，中国的城市化要转型，房地产业肯定得转型，我们过去的房地产发展是跟着传统的城市化发育起来的，大家得了很多好处，也有很多委屈，这个钱赚得非常很多，但是心里不是很踏实，心情也不是那么舒畅。

但是应该说，在过去十多年，我们房地产商是共产党现行政策下较大的受惠者，你跟工业企业比就容易了，将来谁做转型呢？肯定房地产业要转型，就像这次金融缺钱一样，你要认为危机会来得很快？你就很快转型，但是危机没有来，你就错过了赚钱的机会，这是纠结，但是我认为中国城市化的转型是不可避免的，像这样走下去，必然会造成越来越大的房地产泡沫，这个地方可能有争论，城市化没有完成以前，房价不会下跌，我们*北京、上海的房地产价格赶上首尔和东京了，我们现在人均收入是他们的五分之一和八分之一，是不是我们的收入赶上他们，房价是他们的5倍和8倍。

如果我们有分配制度改革，我相信就像我们纠正作风的八条规定，使得高档酒、高档餐饮就面临巨大的崩盘一样，如果有一个真正的分配制度的改革，我想也是房地产泡沫爆裂的一个信号，假如我们真干，因为我们相当大的需求是靠高收入人支撑的，但是高收入人并没有承担他们对这个国家的职责。

所以我认为房地产的转型，取决于国家城市化的转型，房地产业如果从我考虑，我认为时间时候就是成功转型了？就是房地产去掉一个字，就是房产，把地去掉，靠土地赚钱不是开发商的本事，我们现在房地产业要赚钱，我看我们*的企业，有很经验的总结，第1拿对地，第2做好产品，拿对地你就全赢了，但是你拿对地，对房地产业没有什么贡献，做好产品才是你的真贡献，刚才我讲的住房的产业化，如果靠土地平白的就可以赚大钱，谁去花工夫做产品呢？

房地产业转型成功，就是主动、被动把土地*挤出去，较后要靠自己的产业化、靠设计等赚钱，从这个意义上说，房地产发展前景很大，但是*没有那么丰厚，当你盖的房子，你做的这个工作的绝大多数部分，是为农民工和他们的家属服务的时候，你基本上跟新型城镇化同步了，如果你不是给这些人盖房子，你还是做传统的城镇化，为富人盖房子是比较容易，为穷人盖房子难度很大，需要国家整体政策的调整，也是对开发商重大的考验，我希望开发商适应新型城镇化的转变，等到新型城镇化真正上路的时候，整个财政、税收等都发生了重大的变化，中国避免了由房地产泡沫引发的金融海啸，我们在座的大多数开发商还可以健康发展，谢谢大家！

便民通道：长沙公积金查询