郁亮：房地产长期是冬天房企才能更好满足客户需求

来源：吉屋网络整理发布时间：2013-07-08 14:47:15

6月27日晚，刚刚逐鹿珠峰的万科总裁郁亮，精神抖擞出现在西安大明宫。*之后，郁亮与全国媒体人一起长跑。这个用5年减下24公斤，用3年实现了珠峰登顶的中年男子，目光清澈，神情从容。“普通人在这个时代也可以成为英雄。”告别英雄的地产时代，郁亮在王石的光环之下继续着自己奔跑的脚步。

在逐鹿珠峰中证明自己，实现对万科不断挑战自我精神的传承；在长跑这种参与性、分享性强的运动中，“平民”郁亮跑出万科的亲民之风，也跑出属于自己的清晰轨迹。

□人物故事

>>传承

接棒王石逐鹿珠峰

今年是郁亮的48岁本命年。20出头进入万科，36岁接替万科集团董事会主席王石，郁亮担任万科总裁整整一轮、12年了。

尽管从发行B股、君万之争，到住宅产业化、销售规模破千亿，在万科成长中郁亮扮演重要角色，然而，在地产界英雄统领王石的光芒下，郁亮一直显得极为低调，标准职业经理人形象。从2010年王石外出游学开始，郁亮特有的光芒才真正释放出来。板鞋、T恤、仔裤、自行车、长跑、登山，郁亮的新形象新动作令人颇有些眼花缭乱。当万科步入后千亿时代，属于郁亮的舞台才真正展开。

今年5月，经过3年的精心准备，郁亮逐鹿珠峰，成为继王石之后，万科登上珠峰的第2人。在珠峰之巅，郁亮拿着女儿的照片含泪祈求平安健康。在那一刻，郁亮与王石在珠峰之巅实现万科精神的传承，“万科具有不断挑战自我的基因，王石先生两次登顶珠峰，我有责任传承万科这一基因，并把这种精神发扬光大。”郁亮说。

如果说逐鹿珠峰带有浓厚的传承与自我证明色彩，那么长跑，则成为郁亮时代万科新色彩，登顶珠峰归来的郁亮给自己定下了一个新目标：完成一次马拉松长跑。郁亮在多个场合表示：“王石主席身体力行在中国民间推广登山运动，我的定位是身体力行在中国民间推广马拉松运动。”

在郁亮带领下，长跑文化正在成为万科一道风景，万科长跑队员的身影，已经在波士顿、布拉格、莫斯科等世界多地马拉松赛场上出现。今年6月底，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆为首的万科跑者团出征俄罗斯圣彼得堡马拉松，并顺利完赛全程马拉松。郁亮透露，现在万科各地分公司的老总在奔跑一年之后，脂肪肝都没有了，而且身体状况大有改观。

>>定位

亲民风格日趋明朗

每一代人身上都会带上时代的烙印。作为万科创立者，1951年出生的王石几乎经历了那个年代所可能经历的一切：当过兵，做过工，从过政，下过海。

而1965年出生的郁亮，履历则简单得多，通过十余年寒窗苦读考入北京大学，加入万科后，从普通员工做起，几乎做遍了公司所有部门，用了11年做到万科总经理的位置。王石曾经回忆说：郁亮是凭借着他的毅力、沉稳的作风和出色的专业能力打动了自己，坐上了万科总裁的位子。

“王石是一位英雄，让人敬仰，他做的事情很多都是遥不可及，像传奇一样。与王石不同的是，郁亮会给你很多案例，很多机会，很多方法，让你觉得好像我们也可以做成一个事情，也可以学习一个事情，去达到一些目标。”郁亮登山纪录片拍摄者洪海评价王石与郁亮的性格差异时如此表述。洪海曾先后陪同王石与郁亮攀登珠峰，与两人有着深厚的私交。

洪海很*地描述了王石与郁亮的不同。同样是运动，王石钟爱的是极限挑战运动，登山、跳伞、滑翔、滑雪、帆船、赛艇……而郁亮推崇的运动更接近于全民参与的健身运动，如自行车、长跑。

登山与长跑，众人景仰与全民参与，郁亮在长跑这种平民化的运动中，不仅拉近与基层员工的距离，凝聚企业的士气，也与万科做主流住宅的市场定位相契合。2009年前后，万科品牌战略曾一度在亲民还是高端间出现摇摆，这些年来，随着调控的深入，投机*性置业已经逐步被挤出市场，以刚需为主的自住置业成为当前楼市的主要购买群体，万科的亲民风格日趋明朗。

>>转型

做城市配套服务商

关注普通人需求，郁亮打造的亲民万科将目光放在更高的维度审视房地产与万科未来发展。在此次接受记者采访时，郁亮头次明确表示，万科的新定位是，从产品供应商转型为城市配套服务商。

“未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。中国房地产市场规模大概为十万亿，按照如今一年一千万套住宅计算，十年内可能遭遇传统意义上的‘天花板’。”郁亮预言。

郁亮表示，万科的未来定位就是要从产品供应商角色转化到配套服务商的角色。万科已经拥有40万的住宅客户，未来5年，其客户数量有望达到100万，并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。

事实上，万科配套服务商实践已经开始，去年，6月15日，头家万科“第五食堂”在深圳万科城开业。6月16日，北京头家万科“第五食堂”在中粮万科长阳半岛揭幕。随后，杭州、上海、东莞的“第五食堂”相继开业。短短半个月，万科自创社区餐饮连锁品牌——“第五食堂”已在全国范围全面开花。

在郁亮看来，城市配套服务商的思路很宽广，并非简单拘泥于商业地产，甚至包括垃圾厂等与民众生活息息相关的行业，“如果万科能给城市做像公园一样的垃圾厂，就会获得发展的机会，帮政府解决问题的同时，为城市发展做贡献；而且万科这么多年研究的绿色环保技术，在垃圾厂方面也会有更多的应用。”

□人物素描

一个“菜鸟”的自我管理

6月的西安，阳光炽烈而清白，在大明宫国家遗址公园，郁亮与全国130余名媒体人做着跑前热身运动，这是为期21天挑战全程马拉松42公里的较后2公里。

尽管郁亮在一个月前刚刚逐鹿珠峰，但是在不少第1次见到郁亮的人眼中，眼前这个有着清秀的面孔，带着吴侬软语的普通话的郁亮很难与“运动健将”等强悍的形象联系起来，然而，当郁亮以第2名的成绩冲过终点时，此前一切有关郁亮的形象开始重建。

时光再退回9年前，2004年，在万科20周年时，担任总裁仅3年的郁亮为万科十年描绘蓝图：到2014年，万科目标销售额将达到1000亿元。而2003年，万科的销售额只有63亿。这一大胆的目标引起不少人的怀疑甚至非议。当2010年12月1日，万科年度销售总额突破1000亿元，千亿目标提前整整49个月。

从“运动菜鸟”到登顶珠峰，从不足百亿到千亿目标提前实现，“凡人”郁亮与同样没有显赫背景的万科如何做到梦想照进现实的惊人转换，答案也许在自我管理能力。对于如何管理好一个企业，现代管理学之父彼得·德鲁克曾经这样说：管理并不是从工厂开始的，也不是从办公室开始的，管理是从你自身开始的，先管理自己，后管理公司。

“登顶珠峰看上去是件非常困难的事情，但经过分解动作，刻苦训练，一步一个脚印的进步，梦想便不再遥远。”郁亮说。无论是登山还是长跑，郁亮的训练计划并无特别之处，关键在于其超强的自我管理和细致的执行能力。

在海拔6000米的地上铺床单，带枕套，这就是郁亮自我管理的细节，郁亮“重剑无锋”的稳健性格，使得万科的调整有条有理，纹丝不乱。在中国房地产的风云变幻中，万科总是在不确定的市场中做着确定事情：不拿地皇，客户导向，快速周转，一步一个脚印从一个高峰迈向另一个高峰。

“如果说理想对王石主席来说是英雄的理想，对我来说就是一个普通人的理想，我觉得普通人在这个时代也可以成为英雄。”郁亮如是说。从凡人郁亮身上，我们看到一个普通人成功的可行路径。

□人物对话

郁亮：房地产长期是冬天

问：前两年你提出“过冬论”，你觉得这个“冬天”现在过去了吗？

答：上半年楼市看起来火热，很多人觉得春天来了。但我觉得房地产冬天是长期的，不要指望“春天”、“夏天”的到来。在“冬天”里，房企才能更谨慎地对待现金流，更好满足客户需求。

问：万科是否有过冬压力，尤其刚刚经历“钱荒”？

答：我想说“钱荒”是好事情，可调整发展结构挤压泡沫。万科一直运营冬天模式。万科的钱应该没问题，因为我们持有很多现金，这一点经常会被股东批评。但很多经验告诉你，钱越多的时候才越会有人愿意给你。因此，有时候在中国不能太强调资金的效率，而是要强调有钱很重要，这么多年来，万科在这一点上深有体会。

问：近期土地出让市场一片火热，高价地块频出，你怎么看待这种现象？

答：对房地产企业来说，永远处在一个不确定环境下，就犹如未曾预料到近两周银根突然收紧。在这种不确定因素下，房企要想上一个新台阶，就要去拿地。但从近期拿地比较迅猛的企业来看，多以中型开发商为主，因为这些企业要扩张。

问：万科近一年出海步伐在加快，你们的海外项目针对什么样的消费群体？

答：万科在海外做项目，不是为中国的*客建房，也不是在国外建“唐人街”，而是为中国移民及留学生建符合当地居住需求的房子。我们一般是和当地知名房企合作开发，如在美国与铁狮门合作，在香港与新世界合作等。

问：转型要做城市配套服务商，是出于什么样的考虑？是万科的发展规模遇到瓶颈了吗？

答：衡量企业成长的标准不能用规模说，还有股东的*、员工的发展，综合起来，对股东来说不能不增长，对员工来说不能不增长，这些都是靠*来说。但是它的空间是一定的，不用十年，就会有传统意义的天花板，中国房地产市场到十万亿就差不多，一年一千万套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。为什么万科要转为城市配套服务商，就是为了解决我们传统业务在未来一段时间的发展问题。

问：你已经如愿登顶了，那万科有没有自己的珠穆朗玛峰？

答：我们有一个目标，希望能够成为世界*企业。万科明年30周年，我们可以说万科是国内*企业了，但按照世界*水平来看我们还不是世界*企业，成为一等别的*企业不一定就是指规模大，公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量一等别企业的标准。如果在房地产行业有企业超过万科，万科不会介意，万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争。

郁亮：房地产长期是冬天 房企才能更好满足客户需求

郁亮：房地产长期是冬天房企才能更好满足客户需求