2013年开发商拿地热度减退土地市场或面临分化

来源：吉屋网发布时间：2013-04-22 10:58:56

随着“国五条”细则的落地，一度火热的土地市场开始降温。据中原地产监测的13个核心城市数据显示，从3月份以来，居住用地的供求量同比、环比均呈下降趋势。

以万科为代表的大型开发商告诉本报记者，受调控影响，开发商会适当放缓拿地速度，选地趋于保守谨慎。而开发贷的收紧，使得融资渠道本就狭窄的中小房企更加“无能为力”。

开发商拿地趋谨慎

国家统计局日前发布的数据显示，今年一季度，房地产开发*增速、住宅施工面积增速、住宅新开工面积、房企购地面积等指标全面下滑，反映出住房供应端热情有所削减。

据中原地产的统计，3月份，万科、恒大、中海等十家标杆房企权益购地金额为135亿元，与2012年月均购地金额持平。与此同时，大型房企购地金额占销售金额的比重亦出现大幅回落，今年前两个月，该比重分别为24%和33%，而2012年12月该比重高达60%。

“目前调控对公司的销售节奏尚未构成明显影响，但万科在拿地上会更加谨慎。”万科一位内部人士告诉记者。今年前两个月开发商购地较多，主要源于去年四季度的翘尾效应，因去年全年土地供应很不均匀，各地政府大多选择在下半年推地，四季度推地比例占全年42%，也是历史上土地供给量较大的季度。

在标杆房企中，今年一季度仅金地一家比去年四季度更激进，1、2月购地金额占销售金额比重分别为81%、261%，而去年四季度，占比月平均不到20%。

金地集团董事长凌克透露，今年金地预计拿出150亿元用于土地储备。其一季度分别在北京、杭州等地入手9个项目，累计斥资70亿元，几乎完成全年一半的土地储备任务，也就是说，在接下来三个季度里，金地拿地速度会放缓。

绿景地产相关负责人则告诉记者：“公司会根据资金情况来拿地，不会盲目求大求快。绿景定位是深耕深圳和珠三角地区，而深圳本身土地就少，所以一旦有优质土地放出，还是会积极参与拿地，周边城市则视资金而定。”

此外，招商地产[微博]一位高管对记者坦言，事实上，调控对开发商的影响一直存在，从2010年以来的调控已经持续3年多，开发商原本可以根据供给关系来控制销售节奏和拿地节奏，但受调控干扰，不得不反复揣摩政策意图，这打乱了开发商的节奏。

上述招商地产高管认为，大房企做到一定规模后，需要不断卖房子，即使调控也不可能不买地，而中小房企可以很灵活地根据销售和资金来决定买不买。同时，大房企也没有放弃三四线城市，只是在选择新进入城市时会更为谨慎。

日前，国土资源部公布2013年全国住房用地供应计划显示，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量9.77万公顷的1.5倍，但从计划额度计算，2011年为21.8万公顷，2012年为15.93万公顷，已经连续两年减少。

不过，一线城市依然面临着土地供给不足的困局。日前，京沪均诞生高溢价地块，北京石景山区一商业金融用地溢价率高达174%，上海浦东新区唐镇一纯居住用地以65%的溢价率出让，而深圳今年以来尚未有土地对外供应。

深圳一级土地市场专家崔元星告诉记者，由于各地“国五条”细则使得开发商对各地看法也不一，一线城市调控*严，但刚需庞大，土地也*为少有，所以开发商拿地热情并未减少，而前几年许多房企一窝蜂进军三四线城市，但进入后发现房价上涨和利润空间不足，部分又回归到一线城市。

相比之下，部分二线城市和三四线城市因近年来大量推地，而住房消化不足，存量依然较多。公开数据显示，今年佛山、沈阳、济南等地均缩减了供地计划。

中原地产北京研究总监张大伟告诉记者，目前土地市场有所降温，销售总量在放缓，高溢价销售的楼盘也只是少数，但市场还谈不上冷清，整体趋于平稳。

崔元星表示，目前供地主动权掌握在政府手里，政府往往采取“饥饿疗法”，年初不供地、年尾集中推地，借势推高地价。“明智的政府肯定不愿意在年初推地，因为每年土地指标有限，年初低价卖完，年尾就无地可卖，往年都是在下半年尤其是四季度推地*多，而今年一季度土地销售比较活跃主要是延续去年四季度的翘尾行情。

不过，从拿地的区域来看，大型房企主要选择环渤海、长三角、珠三角等区域里土地较为少有的一二线城市。对于三线城市，大型房企拿地普遍谨慎。

随着土地价格的逐年攀升，开发商在一二线城市拿地的门槛越来越高，中小房企只能更多瞄准地价相对便宜、土地供应量较大的三四线城市。

湖南省邵阳市一家小房企老板姜龙化告诉记者，由于三四线城市调控政策较为宽松，目前房屋销售暂未受调控影响而下滑。“我们拿地会根据资金量来定夺，目前银行贷款已有收紧趋势，中小房企资金来源有限，土地抵押只能从银行贷到40%的资金，只能从民间高息融资，所以不会盲目拿地。”

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