二手房买卖合同注意事项有哪些？如何签订买卖合同

来源：吉屋网发布时间：2013-03-27 11:19:00

签订二手房买卖合同注意事项有哪些呢?购买二手房要清楚房屋是否产权清晰，房子有无按揭，房子是否有费用拖欠的问题，房子房龄多大能否办理二手房按揭等情况，另外在签订合同的时候要约定好双方违约责任、房屋过户时间、价款总额等内容。

合同签订前需要注意的事项：

一、确认产权的可靠度注意出卖人的身份。

注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

要注意出卖人与房产证上的人名是否一致，并核对身份证明。另外要注意房产证上是否有共有人，如有，应有共有人一起交易，较后，有的房产证上虽然未有共有人，但出卖人有配偶的，应有配偶一起交易。

二、查看房屋产权是否完整能否顺利过户

确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。如果有抵押看是否能办理转按揭手续。

三、考察房屋是否允许转卖

确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。一般来说，军产、院(医院)产、校(*)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

四、确认房屋的准确面积

包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;*保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考察房屋的实际情况

要具体查看房屋的周边配套，房屋是否老化，房屋水电煤气供应是否齐全，房屋是否有物业管理，小区环境好不好等问题，看看周边邻居好不好相处。

七、考察二手房房屋房龄审查居住历史。

哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案。

八、估算房价打听房子是否可以按揭贷款

对房屋进行大概的估计，考量自己的经济能力，查看房屋是否可以办理二手房按揭。

购房合同内容需要注意的要点

要点1：详细规定了房屋基本概况，包括房屋坐落、产品、书证号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易方详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。

要点2：房屋销售价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公摊较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品等，避免过多的纠纷。

要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间、办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。

要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任以及违约处理情况、违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

要点5：房屋交付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式，同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视、宽带、物管费用等，交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任以及具体处理方式、违约金比例或者金额、甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

要点6：中介佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前的二手房交易多数都是约定由甲方独自承担。

要点7：规定合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，并在征得对方的同意后，在约定的时限内签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。

要点8：违约责任。1.明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益;其他因丙方过失导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲方、乙方承担违约责任，全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2.当甲方、乙方发生无正当理由解除合同;相互或与他人私下沟通，损害丙方利益;未按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同;其他因甲方、乙方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲方、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，并约定追加赔偿方式。3.约定了甲方、乙方之间的违约情况、赔偿方式和比例、金额。

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的*。违约金的标准是*，但当事人也可以约定违约金的标的物为*以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

要点9：规定三方免责的情况。1.因不可抗力致使合同无法履行的。2.因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。

要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的解决方式。

买卖合同签订时需要注意的事项

房屋本身的费用问题

在签订二手房买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如果有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主及时还清拖欠费用，所造成的影响应承担什么责任。

二手房*问题

在购买二手房时，一般该房子上面都是存在着原房主的*的，在签订合同时，一定要约定*迁移的问题，要注明卖方迁出*的期限。你可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出*，就要支付一定数额的违约金。*问题如果不及时解决好，有可能会影响您的孩子选择*就读的问题。

交易收据要保存好

签订二手房买卖合同只是房产交易开始的一个初始步骤，往后还有一些手续需处理，还会有一些费用问题要交清，也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好双方交易的相关证明、收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益;购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额、付款期限。

二手房买卖合同的签订要注意的细节可能远不止上述的三个，所以，小编提醒各位在进行二手房交易时，在细节方面要多留个“心眼”。

第四签订阴阳合同风险大

阴阳合同指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易核心登记的叫“阳合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”，作为交易的真实销售价格。

签定“阴阳合同”大多数是为了避税，即在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但是，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。

阴阳合同的做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。“阴合同”具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。