购买商品房房屋出现面积误差时该如何处理

来源：吉屋网发布时间：2013-03-25 15:54:43

面积误差比

面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。

公式

面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积

面积误差比*值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的*值*100%/合同约定计价面积

商品房房屋面积差异时的处理

购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

(1) 面积误差比*值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2) 面积误差比*值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比*值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;*值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

套内建筑面积与分摊的共有面积误差处理

购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

根据有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：

(1) 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

a. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：

面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%

b. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。

c. 实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。

(2) 套内建筑面积增减的处理办法

a. 套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。

b. 凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。

(3) 商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。

(4) 预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。

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建筑面积变小套内面积变大

公摊面积增加导致建筑面积增加，业主不用补钱。按照《房地产转让办法》第四十四条规定，公摊面积增加，业主无需为此补交房款。律师强调：“房屋套内面积与业主有着*密切的关系，因此在套内面积减少、建筑面积增加的情况下，要求业主承担补交房款的责任，与公平的法律精神相违背。”

建筑面积变大套内面积变小

如果房屋的公摊面积增加，业主无需为此补交房款。可见，在房屋套内面积减少、建筑面积增加的情况下，房地产开发商要求业主承担补交购房款的责任的做法，已违背了公平合理的民事法律精神。遇到此类情形时，消费者完全可以依据有关规定，依法维护自身的合法权益。

同时，对于房屋套内面积减少的部分，业主也不应该要求开发商退钱。因为这个面积可以与房屋增加的公摊面积进行相互抵充。