建筑面积变小套内面积变大怎么办？

来源：吉屋网发布时间：2013-03-25 15:39:53

东湖房产(惠州)开发有限公司(以下简称东湖房产)诉罗某补交房屋面积差额房款一案在惠城区人民法院开庭，由于罗某的委托代理人罗先生不接受调解，本案将择期判决。令人感到奇怪的是，同样是由于房屋面积的纠纷，去年是罗某作为原告，要求东湖房产退还多收的房款，而这次却是东湖房产状告罗某要求补交少收的房款。

开发商要求补交钱

7日上午10点半，本案在惠城区人民法院第九庭准时开庭，原告东湖房产和被告罗某都是由代理人出庭。

原告代理人隆生企业法务室主任雷鸣诉称，2000年6月15日，东湖房产与罗某签订《商品房买卖合同》(以下称合同)，合同约定向罗某出售惠州市东湖花园3号小区某套商品房。双方在合同第三条约定该房套内建筑面积为81.09平方米，第四条约定商品房价款计算方式为“按套出售，按套内建筑面积计算”，商品房总金额为245870元。

今年6月，罗某缴交办证费后，东湖房产代为领取房屋产权证，发现房产证登记该房的套内建筑面积为84.04平方米，比合同约定面积大2.95平方米，相差3.64%。在合同补充协议第八条中，双方当初进一步约定了套内建筑面积与产权证登记的套内建筑面积出现差异时的处理方式，“若该套商品房套内实测面积与预售套内面积发生差异，差异值在±0.6%(不含本数)以上的，买卖双方按买卖合同约定的房屋总价多退少补。”因此，东湖房产要求罗某应补交多出的2.95平方米房款8945元及相应利息。

业主不同意调解

罗某因为在外地工作无法赶回，当天出庭的被告代理人罗先生是被告罗某的父亲，今年已经七十多岁，由于说的普通话不清楚，中间多次被法官叫停询问。

罗先生称，合同中的套内面积比产权证的套内面积大是有原因的。根据2000年国家制定的《房屋测量规范》规定，房屋的外墙面积的一半计入套内建筑面积，一半计入共有分摊面积。而惠州在2004年5月以前的房产测绘管理不规范，本套房屋产权证的套内面积84.04平方米，是将外墙中的自墙全部计入了套内面积，因此出现了产权证的套内面积比合同上的大。如果按照规定计算，实际套内面积为80.98平方米，比合同的套内面积反而少0.11平方米。罗先生说，他现在按照这个规定计算，正在申请新的房屋产权证。

对于东湖房产说在今年6月代领产权证后才发现套内建筑面积比合同面积大2.95平方米，罗先生说这是不可能的，东湖房产应该早就知道实际面积与合同面积的差异。该房产权证上的测绘日期是2003年12月份，房子是由东湖房产委托测绘所测绘的，根据法律规定和商业习惯，测绘完成后这些数据和图纸应交回东湖房产，收取测绘费，所以东湖房产应该在2003年就早知道了产权证的套内面积比合同的套内面积大。

由于该房产权证的登记时间是2005年5月，所以罗先生称，无论是按测绘时间还是按照产权登记的时间来算，本案都超过了两年的法定诉讼时效。

由于当庭被告罗先生不接受调解，所以法官宣布本案将另行宣判。

一审判定按套内面积计算

其实在去年，就是这同一套房屋，同样因为面积纠纷的问题，现在的被告罗某就作为原告状告东湖房产退还多收的房款。今年东湖房产起诉罗某是由于套内面积的差异，而去年罗某起诉东湖房产是因为建筑面积的差异。建筑面积为套内面积和公共分摊面积之和。

去年2月，罗某向法院诉称，该套房屋合同约定的建筑面积为100.31平方米，而房屋产权证登记的建筑面积为93.83平方米，比合同面积少了6.48平方米，误差比为-6.46%。根据相关规定，面积误差比-3%(含-3%)以内应返还购房款及支付利息，面积误差比-3%以上的购房款应双倍返还，该房总计东湖房产应返还购房款26772元。

东湖房产认为罗某对计价面积误解及面积计算错误，因为合同第四条约定的商品房价款计算方式为“按套出售，按套内面积计算”，合同第三条约定的套内面积为81.09平方米，房屋产权证登记的套内面积为84.04平方米，比合同面积还大了2.95平方米。

惠城区人民法院当时审理查明，该商品房选择按“套”出售，双方没有选择按“整层”出售，计价方式既没有选择“套内”也没有选择“整层内”建筑面积的一种。但是法院认为根据计价方式的前文“该商品房属预售，按套出售”以及后文中该商品房单价处为空白，只填写了总金额，根据合同文意解释，很显然说明该商品房按套出售，并按套内面积计算。合同补充协议第八条“如果套内实测面积与预售套内面积发生差异”的条款，也说明双方是选择按套内面积计价的。按照合同约定和法律规定，产权证登记面积比合同面积大2.95平方米，罗某的利益没有受到损失。所以驳回了罗某的上诉请求。

去年二审业主仍败诉

罗某不服一审判决，去年7月上诉到惠州市中级人民法院。罗某称，双方合同约定按“套”出售，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则(试行)》的规定，按“套”出售即是按“建筑面积”出售，一审法院抛开建设部的规定，没有其他法律依据即推定双方所争议的“该商品房按套出售，并按套内面积计算”，该推定错误。合同中明确约定了商品房的建筑面积，但产权证的建筑面积明显小于合同约定的建筑面积，因此要求东湖房产支付房屋建筑面积差价款有事实依据。

对于合同补充协议第八条约定按套内面积处理面积差异，罗某认为该条仅应看作是专门针对套内建筑面积差异而作出的补充约定，不应看作替代和涵盖对合同所约定的其他面积如建筑面积与分摊面积在差异时的处理方法。因此应当视为本案双方没有对建筑面积差异进行补充约定，他有权根据有关规定要求东湖房产返还所购房建筑面积差价款。

惠州市中级人民法院审理认为，根据《广东省房屋交易价格暂行规定》，商品房按套(单元)或整层出售的，以套套(单元)或整层内建筑面积计算房价。由于双方已明确按套出售，依照上述规定，结合合同补充协议第八条的约定，应当理解为该房是以套内面积来计价的。罗某根据建设部的规定，认为该房是以建筑面积来计价的依据不足。所以驳回了罗某的上诉，维持原判。

争议焦点

业主：该套房屋合同约定的建筑面积为100.31平方米，而房屋产权证登记的建筑面积为93.83平方米，比合同面积少了6.48平方米。

开发商：合同第三条约定的套内面积为81.09平方米，房屋产权证登记的套内面积为84.04平方米，比合同面积还大了2.95平方米。

律师提醒

购房合同补充协议很重要

广东惠顺达律师事务所律师王东认为，在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。本案中，主要因为计算面积问题和补充协议问题，引起开发商和业主打官司。

1、计算面积方式提前约定

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一种是按套计价，一种是按建筑面积计价，还有一种是按套内建筑面积计价。在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都有一个比的*值，通常是3%。面积误差比*值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比*值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

2、补充条款要详细明确

在商品房买卖的时候一是签订认购书，二要签订购房合同，购房合同有一个补充协议，房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，在某种程度上，补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，所以，在补充条款签订的时候应该把握：要把售楼书和其他广告的内容写进补充协议，要明确房屋所有权证办理的时间，要明确按揭办不下来的情况下开发商的责任，要明确关于公摊建筑面积，要明确装修标准，要明确退房的责任，等等。

■相关链接

数十业主通过仲裁赢了纠纷

去年，东湖花园三号小区数十位业主因房屋面积纠纷，向惠州市仲裁委员会申请仲裁，*终仲裁庭裁决开发商东湖房产向业主返还多收的购房款及利息。其中，业主陈某就住在罗某的楼上，房屋面积大小基本一样。

陈某2004年领取的房地产权证显示，房屋的建筑面积为93.83平方米，比合同约定的面积100.147平方米少6.317平方米，面积误差比为-6.31%。因此，陈某认为，东湖房产多收款15830元，而且还把小区分摊面积6.65平方米也列入了公摊面积计算，违反了建设部的规定。

经庭审调查，仲裁庭认为陈某的房屋产权证前一页所涉及的“建筑面积”和“其中住宅建筑面积”处分别记载为：玖拾叁点捌叁平方米，在另一页房屋情况栏记载的“建筑面积”和“其中住宅面积”的细项中均记载为93.83平方米，显然表明发证机关只认可所涉及房产的面积是93.83平方米，因而在第1页用大写汉字数字表示，避免误读或防止更改。东湖房产对房产证的记载，应该早于业主清楚明了，但从未提出异议，应该视为原本认同。所以仲裁庭裁决东湖房产向陈某返还6.317平方米的购房款15830元及相应利息。

为什么罗某不通过仲裁来解决面积纠纷呢?罗先生说，因为合同里当时约定的不同，发生争议时，有部分业主约定选择提交惠州市仲裁委员会仲裁，有的业主选择向人民法院起诉，而罗某就选择了后面一种。

据罗先生所知，东湖花园三号小区有业主1000多户，有大约80户业主通过仲裁拿到了开发商返还的钱。

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