买房签合同开发商五证两书要审查清楚

来源：吉屋网发布时间：2013-03-21 09:50:42

开发商五证不齐会影响到购房合同的法律效力，因此在选房看房的时候首先要审查开发商是否有五证。根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。因此，在签订购房合同前看清楚预购房屋是不是在预售范围内，如何开发商不具备预售条件，那我们在买房的过程就要谨慎了。

房地产商在销售商品房时应该具备商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。

开发商五证的申请顺序

项目*初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第2申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

较后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。当然，在购房的过程中一定要注意到所挑选的房屋是否在销售范围内。

“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，应该认真识别其中的真伪。根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含将要购买的房屋。

如果是通过“招拍挂”方式取得的土地使用权，与政府部门签署土地出让合同后，较先取得的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年，工业用地一般50年，商业用地40年。

如何查询开发商五证?

买房的时候我们可能想不起五证的名称和发证机构，其实五证中*重要的是《国有土地使用证》和《预售许可证》，在售楼处看房签合同，这两证是一定要查看的。如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

一、销售许可证

商品房销售许可证和预售许可证，就说明开发商、销售商应该有其他的相关证书。特别是购买期房的风险较大，购房者一定要认真审查许可证，审查有问题之后才能往下进行。

审查销售许可证，要特别主要以下方面：

1. 注意是否在有效期内。

2. 销售主体是否合法。如果你所购房的销售商是开发商，你要注意销售商的委托身份也权限。

3. 所售房屋是否在许可销售的范围之内，这是审查的关键。如果购买了不在商品房销售许可证允许销售范围内的商品房，房屋的产权将没有保障。

现房的销售只需到房地产管理部门备案即可，销售许可证不是必须的法律文件。如果开发商没有办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理房屋所有权证，一定要看清楚开发商的房屋所有权证是否包括你想买的房子。

提示：较后不要忘记把预售许可证的编号写入合同。

二、国有土地使用权证或国有土地批准性文件

按照我国法律规定，可以进入商品房开发市场的土地只能是国有土地，集体所有的土地的使用权的。从事房地产开发的企业必须依据出让的方式取得国有土地的使用权。而国有土地使用权证只有在受让人缴纳了全部的土地出让金后才能取得。如果开发商没有取得土地使用权证，说明是非法适用土地，其上的建筑就很有可能被认定非法建筑。审查土地使用证要注意以下方面：

1. 正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章;

2. 土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”，如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患;

3. 注意土地证上是否有土地使用权抵押记录;

4. 土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称一致;

5. 土地使用证标明之土地是否所售项目房屋所在位置，有无不一致之处;

6. 土地使用权的种类和规划用途;

7. 土地使用权较高年限、剩余期限;

8. 土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕;

较后，我们还是建议购房者在购房合同中把土地使用权证号、土地使用年限、土地使用权性质等内容予以明确。

三、建设规划许可证

根据《城市规划法》第31条规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划涉及条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。凡未取得该证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效。所以对于建设用地规划许可证要给予足够的重视。该证内容比较简单，一般包括用地单位，用地项目名称、用地位置、用地面积、附图及附件名称。

在审查时注意以下问题：

1. 如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划;

2. 注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相一致。

四、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动合法的法律保证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。每一项工程建设在实施之前均应获得规划部门的同意，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。如果没有建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，开发商的建设行为属于违法、其工程建筑是违章建筑，就不能取得房地产权属证件，而且很有可能被强制拆除。

五、建设工程施工许可证

建设工程施工许可证，也就是建设工程开工证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

如果是期房销售，应该注意该期房工程开工手续是否齐全;如果开发商销售的是现房，则应查看建委的建设工程竣工备案表。

审查完开发商五证也有顺带检查下两书，也就是我们时常说的五证两书。

两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1.工程质量监督部门核验的质量等级；

2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。　根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

《住宅使用说明书》相关内容

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2.结构类型；

3.装修、装饰注意事项；

4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6.门、窗类型，使用注意事项；

7.配电负荷；

8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9.其他需要说明的问题。

购房人应该仔细检查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否列明了以上项目，这些都是与今后生活息息相关的大问题，切不可粗心大意。

买房签合同 开发商五证两书要审查清楚

买房签合同开发商五证两书要审查清楚