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二手房的手续流程:看房-选房-定房-签合同交定金-准备资料-贷款审批-审批通过过户打*-下新证-报抵押-银行放款-物业交割
一、二手房交易基本流程:
1.查询房源、发布房源:
2.实地看房:卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》:
卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;
买方带定金、身份证明等,二手房买卖契约5份
4.办理贷款手续:
买方准备贷款资料、卖方准备房产证明
买方资料:
身份证件原件/*本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶*本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料:
卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件
若卖方有未成年人,需承诺公证书
若需提前还贷:
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证
5.办理交易过户:(产权过户时间为一周)
买卖双方亲自前往房产局办理,携带相关证件原件(若委托办理,需出具公正委托书)办理交易过户时,买方需向卖方支付房屋*款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
6.办理土地证过户:
买方可单独办理,需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。
银行放款到卖方账户。
7.*迁出、房屋交验,费用结清:
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接,签署《物业交接确认书》,支付房屋尾款。
二、需要准备的费用
二手房交易根据房产所在地区的不同、房屋属性不同,在交易税费的收取上也存在着一定的区别,不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地*金、测绘费等等费用,而各区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别:
一、税费
1.查档费。收费标准每人10元,根据买卖双方*本上人数总和来收取。
2.买卖公证费。买卖公证费的是公证书上销售价的0.3%。以房价72万元的房子为例72万乘以0.3%就是2160元。
3.契税。契税分两种情况来征收。首套房90平方米以下的契税为销售价的1%;二套普通住宅不论面积大小契税都为销售价的4%。
4.个税。个税即,征收标准为销售价的1%。满5年的商品房一般情况下是免征个税,不过前提是要看原房东名下有几套房,如果是少有住房即可免征,相反就要征收1%的个税,未满5年的商品房不分首套二套都要征收。
5.营业税是销售价的5.6%。征收标准分两种情况:满5年就免征,不满5年要全额征收。
6.工本费。工本费是每本80块钱。
7.交易手续费。证面积小于144平方米的交易手续费为5元/平方米,大于等于144平方米的交易手续费为8元/平方米,是2.5元/平方米。
8.房改房需缴纳销售价0.5%的土地*金,有的是过户当天缴纳,也有要土地使用证时才征收的情况。
二、银行按揭所需费用
1.银行按揭抵押公证费。抵押公证费是贷款额的1‰,一般情况下,不足200元的按200元征收。
2.按揭合同工本费380元/套。
3.商品房案值评估费,一般是总房价的3‰~5‰。
以上信息仅供参考(其中可能还涉及一些比较小额的费用),以交易核心实际征收额为准。
三、中介费
一般按照1%—3%来收取。
四、其他费用:
1、交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,共有权证:20元。
所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和*本复印件(若卖方夫妻不在同一个*本上还需提供结婚证复印件)、买方身份证复印件、网签买卖协议一份、房产证复印件(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。 买方承担。
3、测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
三、银行按揭贷款:
商业贷款第1套*30%,第2套*提高10%。
重要提醒:在贷款前需进行个人资信的审核,如银行有不良记录(借款不按时还款)可能无法审核通过!
买卖双方提供的贷款资料:
1.二手房买卖契约原件1份;
2.申请人夫妻双方身份证复印件1份;
3.申请人夫妻双方*簿复印件1份;
4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ;
5.收入证明原件1份 ;
6.土地证复印件1份 ;
7.卖方身份证复印件1份;
8.卖方原产权证复印件1份;
9.买方如是外地*需提供暂住证.
10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
四、交房的主要内容
①内部设施
②清算费用及过户(包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等)
2、核查房屋的内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户(需卖方陪同)
9、钥匙交接,签署《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金,签定合同,约定*款时间,并于当日过户。
2、如原产权有贷款,过户前先进行还贷解押的手续,时间3-30天不等,每个银行不一样。
3、产权过户为七天,同时进购房人的贷款申请。(如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押,土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款,公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
(注:年底银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
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